Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
Au décès d'un parent, la maison revient aux héritiers fixés par la loi ou par le testament : en général le conjoint survivant et les enfants, à parts égales entre enfants. Le notaire est obligatoire dès qu'il y a un bien immobilier, et la déclaration de succession doit être déposée dans les six mois. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur ce qu'il reçoit de chacun de ses parents. Ensuite, les héritiers gardent la maison ensemble, la vendent, ou l'un d'eux rachète la part des autres.
Qui hérite de la maison au décès d'un parent ?
La réponse dépend de deux questions : le parent décédé laisse-t-il un conjoint marié, et a-t-il rédigé un testament ou consenti une donation entre époux ?
Sans conjoint survivant
Si le parent était veuf, divorcé ou célibataire, ses enfants héritent de la totalité, à parts égales (article 735 du Code civil). Un enfant prédécédé est représenté par ses propres enfants. Le partenaire de PACS et le concubin n'héritent pas sans testament.
Avec un conjoint survivant
Le conjoint marié choisit, si tous les enfants sont communs au couple, entre l'usufruit de la totalité des biens et le quart en pleine propriété (article 757 du Code civil). S'il existe un enfant d'une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété. Une donation entre époux élargit ce choix. Les enfants reçoivent le reste, souvent la nue-propriété de la maison.
Avec un testament
Le testament ne peut pas priver les enfants de leur réserve héréditaire : la moitié des biens pour un enfant, les deux tiers pour deux, les trois quarts pour trois enfants ou plus (article 913 du Code civil). Le reste, la quotité disponible, peut être légué à qui le parent souhaite.
| Situation familiale | Qui reçoit la maison | Effet pratique |
|---|---|---|
| Parent veuf ou divorcé, deux enfants | Les deux enfants, moitié chacun | Indivision entre frère et sœur jusqu'au partage |
| Conjoint survivant, enfants communs, option usufruit | Usufruit au conjoint, nue-propriété aux enfants | Le conjoint garde l'usage ; les enfants deviennent pleins propriétaires à son décès |
| Conjoint survivant, option quart en pleine propriété | Un quart au conjoint, trois quarts aux enfants | Indivision entre le conjoint et les enfants |
| Enfant d'une autre union | Un quart au conjoint en pleine propriété, le reste aux enfants | Indivision, sauf accord de partage |
| Second parent décédé après le premier | Les enfants, en pleine propriété | L'usufruit du parent s'éteint sans nouveaux droits sur cette part |
Le conjoint survivant peut-il rester dans la maison ?
Oui. Le conjoint qui habitait la maison a droit d'y rester gratuitement pendant un an après le décès (article 763 du Code civil). Il peut ensuite demander un droit viager d'habitation et d'usage sur le logement et son mobilier (article 764), à condition de le réclamer dans l'année qui suit le décès. Les enfants ne peuvent donc pas l'obliger à vendre. Notre guide sur la protection du conjoint survivant détaille ces droits.
Au décès du second parent, l'usufruit qu'il détenait disparaît : les enfants, déjà nus-propriétaires, deviennent pleins propriétaires sans droits de succession supplémentaires sur cette part (article 1133 du Code général des impôts). La valeur de l'usufruit se calcule avec le barème fiscal de l'usufruit.
Héritage de la maison entre frère et sœur
Quand les enfants héritent ensemble, ils deviennent propriétaires en indivision : chacun détient une quote-part de toute la maison, sans pouvoir en disposer seul. Les actes de gestion courante se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil) ; la vente exige en principe l'unanimité.
- L'occupation par un seul héritier : il doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9).
- Les charges : taxe foncière, assurance, entretien et gros travaux se répartissent selon les parts.
- Le désaccord : nul n'est tenu de rester dans l'indivision (article 815). Un héritier peut demander le partage, et les titulaires des deux tiers des droits peuvent engager une vente sans l'accord de tous (article 815-5-1).
Ce que change la nouvelle loi sur l'héritage de la maison
Les règles qui désignent les héritiers et leurs parts n'ont pas changé. Ce qui évolue, c'est la sortie des indivisions bloquées : la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes prévoit notamment que le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis. Elle facilite aussi le traitement des successions vacantes et des biens sans maître par les communes.
Concrètement, un héritier silencieux ou opposé pèse moins lourd qu'avant. Les modalités exactes et leur date d'application doivent être vérifiées avec le notaire chargé de la succession, qui applique les textes en vigueur au jour de l'acte. Pour l'ensemble des voies de sortie, voyez comment sortir d'une indivision successorale.
Les démarches et le calendrier
- Contacter un notaire : il est obligatoire dès que la succession comprend un bien immobilier. Il dresse l'acte de notoriété qui désigne les héritiers.
- Choisir d'accepter ou de renoncer : chaque héritier dispose d'un délai de réflexion ; il peut renoncer à la succession si les dettes dépassent la valeur des biens.
- Faire estimer la maison : la valeur déclarée sert au calcul des droits et, plus tard, de la plus-value en cas de vente.
- Déposer la déclaration et payer les droits dans les six mois du décès (décès en France métropolitaine). Au-delà, des intérêts de retard de 0,20 % par mois s'appliquent : voir le délai de succession dépassé.
- Publier l'attestation de propriété : le notaire la publie au service de la publicité foncière ; elle constate le transfert de la maison aux héritiers.
Combien coûte l'héritage d'une maison ?
Deux postes s'additionnent : les frais du notaire, dont le tarif est fixé par la réglementation et dépend de la valeur des biens, et les droits de succession, qui dépendent du lien de parenté. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent, puis d'un barème progressif de 5 % à 45 % (article 777 du Code général des impôts).
Si la maison était la résidence principale du défunt et qu'elle est occupée par le conjoint survivant ou par un enfant mineur ou protégé, sa valeur est réduite de 20 % pour le calcul des droits (article 764 bis du Code général des impôts). Le détail figure dans notre calcul des droits de succession et la répartition dans qui paie les frais de succession.
Garder, vendre ou louer la maison héritée
| Option | Ce qu'il faut | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Garder à plusieurs | L'accord de tous sur l'usage et les charges | Indivision fragile ; prévoir une convention d'indivision |
| Un héritier rachète les parts | Le financement de la part des autres | Droit de partage de 2,5 % sur l'actif partagé, plus les frais du notaire |
| Vendre | L'unanimité, ou la procédure des deux tiers | Impôt sur la plus-value si le prix dépasse la valeur déclarée |
| Louer | La décision à la majorité des deux tiers | Les loyers se partagent et se déclarent selon les parts |
| Hypothéquer pour payer les droits | L'accord de tous les indivisaires | Bien d'au moins 300 000 € et revenus suffisants |
Vendre rapidement n'est pas toujours la meilleure solution : la plus-value éventuelle est taxée, comme l'explique l'impôt sur la vente d'une maison héritée. Si l'un des enfants veut garder la maison de famille, il peut racheter la part de son frère ou de sa sœur.
Financer les droits ou le rachat sans vendre
Les héritiers manquent souvent de liquidités : la maison représente l'essentiel de l'héritage, alors que les droits et la part des cohéritiers se paient en argent. Le crédit hypothécaire s'appuie sur la valeur de la maison pour financer ces sommes. Chez Trésovia, il suppose un bien d'au moins 300 000 € situé en France, un besoin d'au moins 50 000 €, un montant dans la limite de 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits, des revenus permettant de rembourser, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris.
Un exemple chiffré
Claire et Julien héritent de la maison de leur mère, décédée après leur père. La maison est estimée à 520 000 €, il n'y a presque pas de liquidités. Chacun reçoit 260 000 € ; après l'abattement de 100 000 €, la part taxable est de 160 000 €, et les droits atteignent environ 30 200 € chacun selon le barème en ligne directe.
Claire veut garder la maison. Elle doit verser 260 000 € à Julien, payer ses propres droits, et le droit de partage de 2,5 % sur 520 000 €, soit 13 000 €, plus les frais du notaire. Son besoin est d'environ 305 000 €, plus les frais. La limite de 70 % de la valeur de la maison est de 364 000 € : un crédit hypothécaire est envisageable si ses revenus couvrent les échéances.
Questions fréquentes
Qui hérite de la maison quand un parent décède ?
Les enfants à parts égales si le parent n'avait pas de conjoint ; sinon le conjoint survivant reçoit l'usufruit de la totalité ou le quart en pleine propriété, et les enfants le reste. Un testament peut modifier la répartition dans la limite de la réserve des enfants.
Que dit la nouvelle loi sur l'héritage de la maison des parents ?
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 ne change pas qui hérite : elle facilite la sortie des indivisions bloquées, notamment en permettant au président du tribunal judiciaire d'autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis. Le notaire vérifie les modalités applicables à votre dossier.
Le conjoint survivant peut-il être obligé de quitter la maison ?
Non. Il peut y rester gratuitement un an, puis demander un droit viager d'habitation dans l'année qui suit le décès. Les enfants ne peuvent pas le forcer à vendre.
Combien de droits de succession sur la maison des parents ?
Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent, puis d'un barème progressif de 5 % à 45 %. Un abattement de 20 % s'applique sur la résidence principale occupée par le conjoint ou par un enfant mineur ou protégé.
Mon frère refuse de vendre la maison héritée : que faire ?
Proposez-lui de racheter votre part ou rachetez la sienne. À défaut, les titulaires des deux tiers des droits peuvent engager une vente chez le notaire, et tout héritier peut demander le partage en justice.
Faut-il un notaire pour hériter d'une maison ?
Oui. Dès qu'un bien immobilier est en jeu, le notaire établit l'acte de notoriété, la déclaration de succession et l'attestation de propriété publiée au service de la publicité foncière.
Peut-on garder la maison sans avoir l'argent des droits ?
Oui, par un paiement fractionné accordé par l'administration ou par un crédit hypothécaire garanti par la maison, si elle vaut au moins 300 000 € et si le besoin atteint 50 000 €.
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