Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
Quand la maison est vendue après le décès d'un parent, chacun reçoit une part du prix égale à ses droits dans le bien. Il faut d'abord isoler ce qui appartient déjà au conjoint survivant (souvent la moitié, si la maison était commune), puis partager le reste selon la loi ou le testament : les enfants à parts égales, le conjoint en pleine propriété ou en usufruit. Si le conjoint a l'usufruit, le prix se répartit selon la valeur de l'usufruit, qui dépend de son âge. Dettes, frais de vente et impôts sont déduits avant le partage.
Étape 1 : ce qui appartient déjà au conjoint survivant
La maison n'entre pas toujours en entier dans la succession. Tout dépend du régime matrimonial du couple :
- Communauté (le régime légal des couples mariés sans contrat) : si la maison a été achetée pendant le mariage, elle est commune. Le conjoint survivant en possède déjà la moitié. Seule l'autre moitié est à partager.
- Séparation de biens : chacun possède sa quote-part indiquée dans l'acte d'achat. Seule la quote-part du défunt entre dans la succession.
- Bien propre du défunt (acheté avant le mariage ou reçu par héritage) : la totalité entre dans la succession.
- Partenaires de Pacs et concubins : le survivant n'hérite pas sans testament, mais il conserve sa propre quote-part s'il a acheté avec le défunt.
Le notaire établit cette répartition lors de la liquidation du régime matrimonial, avant le partage de la succession.
Étape 2 : la part de chaque héritier dans la succession
Sans testament ni donation au dernier vivant, la loi fixe les parts. Les enfants héritent à parts égales, quelle que soit l'union dont ils sont issus.
| Héritiers en présence | Part du conjoint survivant | Part des enfants |
|---|---|---|
| Conjoint et enfants tous communs | Au choix : 1/4 en pleine propriété ou usufruit de la totalité | 3/4 en pleine propriété, ou nue-propriété de la totalité, à parts égales |
| Conjoint et au moins un enfant d'une autre union | 1/4 en pleine propriété | 3/4 en pleine propriété, à parts égales |
| Enfants sans conjoint survivant | Aucune | Totalité, à parts égales |
| Conjoint sans enfant, avec les parents du défunt | 1/2, ou 3/4 si un seul parent est en vie | Les parents reçoivent 1/4 chacun |
| Conjoint sans enfant ni parents | Totalité | Aucune |
Une donation au dernier vivant ou un testament peut élargir les droits du conjoint, dans les limites de la réserve des enfants. Le notaire vérifie l'existence de ces actes auprès du fichier central des dispositions de dernières volontés. Pour le détail de qui hérite, voir l'héritage de la maison d'un parent décédé.
Étape 3 : le partage du prix quand le conjoint a l'usufruit
Si le conjoint survivant a choisi l'usufruit, il garde le droit d'habiter la maison ou d'en percevoir les loyers, et les enfants en ont la nue-propriété. La vente demande alors l'accord de tous. L'article 621 du Code civil prévoit deux façons de partager le prix :
- La répartition : le prix est partagé selon la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété. En pratique, on retient souvent le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts, fondé sur l'âge de l'usufruitier.
- Le report de l'usufruit sur le prix : si tous sont d'accord, le conjoint perçoit la totalité du prix et en a l'usage jusqu'à son décès (quasi-usufruit). Les enfants deviennent alors créanciers de sa succession pour la somme correspondante.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Le barème complet et son mode de calcul sont détaillés dans notre page sur la valeur de l'usufruit.
Étape 4 : ce qui est déduit avant le partage
- Le capital restant dû des prêts garantis par la maison : le notaire rembourse les créanciers inscrits avant de verser le solde. Si une assurance emprunteur couvrait le défunt, elle peut solder tout ou partie du prêt.
- Les autres dettes de la succession : impôts du défunt, frais d'obsèques, dettes envers des tiers.
- Les frais de vente : diagnostics, honoraires d'agence le cas échéant, mainlevée d'hypothèque.
- Les droits de succession de chaque héritier, souvent prélevés sur sa part de prix. Le conjoint survivant en est exonéré ; chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent.
- L'impôt sur la plus-value, si la maison n'était pas la résidence principale des vendeurs. Il se calcule à partir de la valeur déclarée dans la succession : voir l'impôt sur la vente d'une maison héritée.
Chaque héritier supporte les droits et l'impôt qui le concernent : deux héritiers ayant des droits égaux dans le bien peuvent donc toucher des sommes nettes différentes.
Un exemple chiffré
Jacques décède en laissant son épouse Monique, 76 ans, et leurs deux enfants, Hélène et Paul. La maison, achetée pendant le mariage sous le régime de la communauté, est vendue 600 000 €, sans prêt en cours. Monique a opté pour l'usufruit de la succession, et la famille choisit la répartition du prix.
| Étape | Montant | Qui le reçoit |
|---|---|---|
| Prix de vente | 600 000 € | |
| Moitié de la communauté | 300 000 € | Monique, en propre |
| Succession du défunt | 300 000 € | À partager |
| Usufruit (Monique a 76 ans : 30 %) | 90 000 € | Monique |
| Nue-propriété (70 %) | 210 000 € | Les deux enfants, 105 000 € chacun |
| Total de Monique | 390 000 € | Avant frais et impôts |
Si Monique avait choisi le quart en pleine propriété, elle aurait reçu 300 000 € plus 75 000 €, soit 375 000 €, et chaque enfant 112 500 €. Dans les deux cas, chacun supporte ensuite ses propres frais et impôts.
Garder la maison au lieu de la vendre
La vente n'est pas la seule issue. Un héritier qui veut garder la maison peut racheter les parts des autres, qui reçoivent alors leur part en argent, exactement comme s'il y avait eu une vente. Voir racheter la part de son frère ou de sa sœur et sortir d'une indivision successorale.
Pour financer ce rachat sans revendre, Trésovia étudie les dossiers qui réunissent : une maison située en France d'au moins 300 000 € ; un besoin d'au moins 50 000 € ; un montant total jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ; des revenus permettant de rembourser ; une résidence fiscale en France ; aucune inscription au FICP ou au FCC. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds.
Dans l'exemple, Hélène pourrait racheter la nue-propriété de Paul (105 000 €) et laisser l'usufruit à sa mère, à condition que les droits de chacun soient respectés dans l'acte. Le notaire verse la soulte à Paul le jour de la signature.
Questions fréquentes
Comment se calcule la part d'héritage quand la maison est vendue ?
On part du prix de vente, on retire ce qui revient au conjoint survivant au titre du régime matrimonial, puis les dettes et frais de vente. Le reste se partage selon les droits de chaque héritier dans la succession.
Les enfants héritent-ils à parts égales ?
Oui. Les enfants, qu'ils soient issus ou non du même couple, ont des droits égaux dans la succession de leur parent (article 735 du Code civil).
Quelle part revient au conjoint survivant ?
Si tous les enfants sont communs, il choisit entre le quart en pleine propriété et l'usufruit de toute la succession. S'il existe un enfant d'une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété (article 757 du Code civil).
Comment partager le prix quand le conjoint a l'usufruit ?
Le prix se répartit entre l'usufruitier et les nus-propriétaires selon la valeur de leurs droits, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (article 621 du Code civil). La valeur fiscale de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier.
Faut-il payer les droits de succession avant de vendre ?
La déclaration et le paiement doivent intervenir dans les six mois du décès si celui-ci a eu lieu en France métropolitaine. La vente peut intervenir avant ou après : le notaire prélève alors souvent les droits sur le prix.
Un héritier peut-il bloquer la vente de la maison ?
En indivision, la vente demande en principe l'accord de tous. Les indivisaires réunissant les deux tiers des droits peuvent toutefois demander l'autorisation de vendre (article 815-5-1 du Code civil).
Peut-on éviter la vente et racheter la part des autres ?
Oui. Un héritier peut racheter les parts des autres en leur versant une soulte. Si la maison vaut au moins 300 000 € et que le besoin atteint 50 000 €, un crédit hypothécaire garanti par la maison peut financer ce rachat.
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