Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et divorce : soulte, prestation compensatoire ».
En union libre, aucun régime matrimonial ne s'applique : chaque concubin est propriétaire de ce qu'il a acheté, et un bien acheté à deux est détenu en indivision. Lors d'une séparation ou d'un décès, celui qui veut garder le logement doit racheter la part de l'autre, ou celle de ses héritiers. Le crédit hypothécaire permet de financer ce rachat en s'appuyant sur la valeur du bien lui-même.
Ce que dit la loi sur le concubinage
Le Code civil définit le concubinage comme une union de fait, stable et continue, entre deux personnes qui vivent en couple (article 515-8). Il n'en tire presque aucune conséquence patrimoniale : pas de régime matrimonial, pas de solidarité automatique pour les dettes du ménage, pas de droit à hériter l'un de l'autre.
Un bien acheté ensemble appartient aux deux concubins en indivision, dans les proportions indiquées dans l'acte d'achat, par exemple 60 % et 40 %. Si l'acte ne précise rien, chacun est présumé en détenir la moitié. C'est cette répartition qui sert de base en cas de séparation ou de décès.
En cas de séparation : racheter la part de l'autre
Quand le couple se sépare, trois issues sont possibles : vendre le bien et partager le prix, rester en indivision, ou permettre à l'un des deux de conserver le bien en rachetant la part de l'autre. C'est cette dernière solution qui suppose de trouver les fonds.
Le montant à verser correspond à la valeur de la part de l'autre concubin, diminuée de sa part du prêt immobilier restant à rembourser. Le rachat est constaté par un acte notarié, qui supporte le droit de partage de 2,5 %. Le taux réduit de 1,10 % est réservé aux époux et aux partenaires de PACS : les concubins n'en bénéficient pas.
Prenons un exemple. Deux concubins ont acheté à parts égales une maison aujourd'hui estimée à 500 000 €, sur laquelle il reste 120 000 € de prêt. Celui qui garde la maison doit verser à l'autre la moitié de la valeur nette, soit 190 000 €, et reprendre seul le prêt restant. Son besoin total atteint donc 310 000 €. Avec un plafond de 70 % de la valeur, soit 350 000 €, l'opération reste dans les limites d'un crédit hypothécaire, sous réserve de l'étude de ses revenus.
Le crédit hypothécaire est souvent la seule issue quand la banque refuse un prêt classique à une personne qui, seule, ne présente plus les revenus du couple : il repose d'abord sur la valeur du bien. Si le montant à financer reste hors de portée, notre article je ne peux pas racheter la soulte à mon ex présente les autres options.
En cas de décès : le survivant face aux héritiers
C'est la situation la plus brutale. Le concubin survivant n'est pas héritier. Sans testament, la part du défunt revient à ses propres héritiers : ses enfants ou, à défaut, ses parents, ses frères et sœurs. Le survivant se retrouve en indivision avec eux, et chacun peut demander le partage, donc la vente du bien.
Même lorsque le défunt a rédigé un testament en sa faveur, dans la limite des droits de ses enfants s'il en avait, le concubin survivant paie 60 % de droits de succession sur ce qu'il reçoit, après un abattement de seulement 1 594 €. Sur une demi-maison de 250 000 €, les droits approchent 149 000 €.
Le crédit hypothécaire peut alors financer deux besoins : racheter la part des héritiers pour devenir seul propriétaire, ou régler les droits de succession sans vendre. Le survivant doit toutefois remplir les conditions à titre personnel, notamment en matière de revenus.
Hypothéquer un bien détenu en indivision
Hypothéquer la totalité d'un bien indivis suppose l'accord de tous les indivisaires. Dans les deux situations décrites plus haut, la difficulté se règle d'elle-même : le rachat de la part de l'autre et le crédit sont signés le même jour chez le notaire, et l'hypothèque est inscrite sur un bien dont vous devenez seul propriétaire.
Si vous restez ensemble, le crédit peut aussi être souscrit par les deux concubins, par exemple pour financer des travaux ou dégager de la trésorerie.
Les conditions pour obtenir un crédit hypothécaire
- un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin d'au moins 50 000 €, ou d'au moins 300 000 €, apport déduit, pour financer un achat ;
- des revenus réguliers ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ni au FCC ;
- un capital restant dû sur les prêts en cours qui ne dépasse pas la moitié de la valeur du bien.
L'ensemble des prêts garantis par le bien ne peut pas dépasser 70 % de sa valeur.
Anticiper pour se protéger
Plusieurs outils limitent ces difficultés ; ils sont à étudier avec un notaire :
- le testament, dans la limite des droits des enfants du défunt ;
- la clause d'accroissement, dite tontine, insérée dans l'acte d'achat, qui fait du survivant le seul propriétaire, sous réserve de la fiscalité applicable ;
- l'achat par une société civile immobilière, dont les statuts organisent la suite ;
- le PACS, qui exonère le partenaire survivant de droits de succession, à condition qu'un testament l'institue héritier.
Questions fréquentes
Un concubin survivant hérite-t-il de son compagnon ?
Non. Sans testament, il n'hérite de rien. Avec un testament, il paie 60 % de droits de succession après un abattement de 1 594 €.
Quel droit de partage paient des concubins qui se séparent ?
Le droit de partage de 2,5 %, calculé sur la valeur nette du bien partagé. Le taux réduit de 1,10 % est réservé aux époux et aux partenaires de PACS.
Peut-on obtenir seul un crédit hypothécaire pour racheter la part de son ex-concubin ?
Oui, si le bien vaut au moins 300 000 €, que le besoin atteint au moins 50 000 € et que l'ensemble des prêts reste sous 70 % de la valeur du bien, avec des revenus réguliers.
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