Cet article fait partie de notre guide « Acheter, investir, rénover grâce au crédit hypothécaire ».
Acheter en indivision, c'est devenir propriétaire d'une quote-part du même bien, fixée dans l'acte d'achat. Pour que l'opération reste saine, trois points se règlent avant la signature : des quotes-parts qui correspondent à ce que chacun finance, une convention d'indivision signée chez le notaire, et un écrit sur le remboursement du prêt. Un crédit hypothécaire peut financer l'achat si le besoin atteint au moins 300 000 € : l'hypothèque porte alors sur le bien acheté, sur un bien que l'un des acheteurs possède déjà, ou sur les deux, avec l'accord de tous.
Acheter à plusieurs en indivision : l'essentiel
| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Qui achète en indivision ? | Couples non mariés (concubins, partenaires de PACS sous le régime de la séparation), frères et sœurs, amis, parents et enfants |
| Comment sont fixées les parts ? | Dans l'acte d'achat, en pourcentage ou en fraction, idéalement à proportion de ce que chacun finance |
| Qui décide ? | Unanimité pour vendre ou hypothéquer le bien ; majorité des deux tiers des droits pour les actes d'administration |
| Peut-on sortir à tout moment ? | Oui, en principe (article 815 du Code civil), sauf convention d'indivision à durée déterminée |
| Qui rembourse le prêt ? | Les co-emprunteurs, en général tenus solidairement envers le prêteur |
| Quel document protège ? | La convention d'indivision, complétée d'un écrit sur les contributions |
| Quelle alternative ? | La SCI, ou la clause de tontine pour un couple |
Qui achète en indivision, et qui n'y est pas
L'indivision est le régime par défaut dès que plusieurs personnes achètent ensemble un bien, sans avoir créé de société. Elle concerne surtout :
- les concubins, qui n'ont aucun régime matrimonial ;
- les partenaires de PACS, dont le régime par défaut est la séparation des patrimoines : un bien acheté à deux est indivis, à hauteur des parts inscrites dans l'acte ;
- les membres d'une même famille ou des amis, qui achètent une résidence secondaire ou un investissement locatif.
Des époux mariés sous le régime de la communauté ne sont pas en indivision pour un bien acheté pendant le mariage : le bien est commun. Les règles de cette page s'appliquent en revanche à des époux séparés de biens qui achètent ensemble.
Cette page traite de l'achat. Si vous êtes déjà en indivision et souhaitez racheter la part d'un autre, voir notre article sur le rachat de part en indivision. Si l'indivision vient d'un héritage, voir sortir de l'indivision successorale.
Étape 1 : fixer des quotes-parts fidèles au financement
La quote-part inscrite dans l'acte détermine ce que chacun récupère en cas de vente, de séparation ou de décès. Elle doit donc correspondre à ce que chacun apporte réellement : apport personnel, part du prêt remboursée, et éventuellement garantie fournie.
Un acte qui indique 50 % et 50 % alors que l'un a financé les deux tiers crée un déséquilibre. Au moment du partage, celui qui a payé davantage devra prouver sa créance, et l'autre pourra soutenir qu'il s'agissait d'une aide, d'une libéralité ou d'une participation aux dépenses de la vie commune. Ces litiges sont fréquents entre concubins.
Comment calculer les parts
La méthode la plus simple consiste à additionner, pour chaque acheteur, son apport et la part du prêt qu'il s'engage à rembourser, puis à rapporter ce total au prix du bien. Si les remboursements ne sont pas égaux, écrivez la clé de répartition retenue : moitié chacun, au prorata des revenus, ou autre.
Tenir compte de la garantie apportée
Avec un crédit hypothécaire, l'un des acheteurs peut engager un bien qui lui appartient en propre. Il prend un risque que l'autre ne prend pas : en cas d'impayés durables, c'est son bien qui peut être saisi. Ce risque peut se traduire dans les parts, ou dans une clause qui prévoit une indemnisation s'il est appelé.
Étape 2 : signer une convention d'indivision
Sans convention, l'indivision obéit aux règles légales des articles 815 et suivants du Code civil. Elles sont pensées pour des situations subies, comme une succession, et s'adaptent mal à un achat voulu à plusieurs. La convention, prévue aux articles 1873-1 et suivants, permet d'organiser la vie du bien.
- Forme : un écrit qui désigne le bien et indique les quotes-parts. Pour un immeuble, elle est établie par le notaire et publiée au service de la publicité foncière.
- Durée : déterminée, de cinq ans au plus, renouvelable par décision expresse ; ou indéterminée. Pendant une durée déterminée, le partage ne peut pas être demandé, sauf justes motifs.
- Gérant : la convention peut désigner un ou plusieurs gérants, indivisaires ou non, qui administrent le bien.
- Charges : répartition de la taxe foncière, des travaux, de l'assurance et des mensualités du prêt.
- Occupation : qui occupe le bien, et à quelles conditions. Sans accord, l'indivisaire qui occupe seul le bien doit une indemnité d'occupation aux autres (article 815-9).
- Sortie : modalités de rachat de la part d'un indivisaire, méthode d'évaluation du bien, droit de priorité des autres.
Étape 3 : financer l'achat par crédit hypothécaire
Pour un achat, le besoin réel, apport déduit et frais d'acquisition compris, doit atteindre au moins 300 000 €. Le bien donné en garantie doit valoir au moins 300 000 €. Le montant prêté peut atteindre 70 % de la valeur des biens apportés en garantie, crédits en cours déduits.
Quel bien donner en garantie
| Bien hypothéqué | Qui doit consentir | Point d'attention |
|---|---|---|
| Le bien acheté | Tous les acheteurs, puisqu'il sera indivis | L'hypothèque consentie par tous les indivisaires garde son effet quel que soit le résultat d'un partage futur (article 2414 du Code civil) |
| Un bien appartenant à un seul acheteur | Ce seul propriétaire, et son conjoint s'il s'agit du logement de la famille | Le risque pèse sur un seul : à compenser dans les parts ou par un écrit |
| Un bien déjà indivis entre les acheteurs | Tous les indivisaires de ce bien | Les crédits en cours sur ce bien sont déduits du montant mobilisable |
| Plusieurs biens à la fois | Chaque propriétaire concerné | Le montant possible augmente, mais chaque bien reste engagé jusqu'au remboursement ou à une mainlevée partielle |
Un indivisaire peut en théorie hypothéquer sa seule quote-part, mais l'effet de cette hypothèque dépend du partage futur : en pratique, le prêteur demande une hypothèque sur la totalité du bien, consentie par tous.
Les conditions que chaque emprunteur doit remplir
- Des revenus permettant de rembourser : la garantie ne remplace pas la capacité de remboursement, et les revenus de chacun sont étudiés.
- La résidence fiscale en France, les frontaliers payés en francs suisses étant acceptés.
- Aucune inscription au FICP ni au FCC : un seul co-emprunteur fiché rend le dossier impossible.
Les co-emprunteurs signent en général un engagement solidaire : si l'un cesse de payer, le prêteur peut réclamer la totalité à l'autre. La solidarité joue envers le prêteur, quelles que soient les parts inscrites dans l'acte. Entre vous, celui qui paie pour l'autre dispose d'un recours, d'où l'utilité de l'écrit sur les contributions.
Un exemple chiffré
Julie et Marc, en couple non marié, achètent une maison à 650 000 €. Julie apporte 150 000 €. Leur besoin atteint donc 500 000 €, plus les frais d'acquisition et de garantie : il dépasse le seuil de 300 000 €.
Marc possède un appartement estimé à 400 000 €, sans prêt en cours. Le couple apporte en garantie la maison achetée et l'appartement de Marc, soit 1 050 000 €. 70 % de cette valeur représentent 735 000 € : le besoin est couvert, sous réserve de l'étude de leurs deux revenus.
Ils remboursent le prêt à parts égales. En simplifiant, Julie finance 150 000 € plus 250 000 €, soit 400 000 €, et Marc 250 000 €. Le notaire inscrit des parts d'environ 62 % et 38 %. Leur convention d'indivision prévoit qu'une garantie appelée sur l'appartement de Marc ouvrira droit à une indemnisation, et fixe la méthode d'évaluation de la maison en cas de séparation.
Les risques de l'indivision, et comment les limiter
| Risque | Ce qui se passe | Parade |
|---|---|---|
| Séparation | L'un veut garder le bien, l'autre veut récupérer sa part | Clause de rachat dans la convention ; financement du rachat de part |
| Désaccord sur la vente | La vente suppose l'unanimité : un seul refus bloque | Indivisaires détenant les deux tiers des droits : vente autorisée par le juge (article 815-5-1) ; sinon partage judiciaire et licitation |
| Décès d'un concubin | Le survivant n'hérite pas sans testament ; avec testament, les droits entre non-parents sont de 60 % | Testament, PACS, clause de tontine ou SCI, à étudier avec le notaire |
| Défaillance d'un co-emprunteur | Le prêteur réclame tout à l'autre, solidaire | Assurance emprunteur adaptée ; écrit sur les contributions |
| Cession à un tiers | Un indivisaire veut vendre sa part à un étranger à l'indivision | Droit de préemption des autres indivisaires (article 815-14) |
Pour les couples non mariés, la question du décès mérite une attention particulière : voir notre article sur le crédit hypothécaire en union libre. Pour un blocage déjà installé, voir débloquer une indivision.
Indivision, SCI ou tontine : que choisir ?
- L'indivision est simple et sans formalité de création. Elle convient à un achat entre deux personnes qui s'entendent, à condition d'une convention.
- La SCI organise les pouvoirs, la gérance et la transmission dans des statuts. Elle a un coût de création et de tenue, et suppose une comptabilité. Voir crédit hypothécaire et SCI.
- La clause de tontine, insérée dans l'acte d'achat, fait du survivant le seul propriétaire, réputé l'avoir été dès l'origine. Elle protège un couple mais empêche presque toute sortie anticipée sans l'accord de l'autre. Le notaire vous en explique la fiscalité.
Questions fréquentes
Peut-on hypothéquer un bien en indivision ?
Oui. L'hypothèque sur la totalité du bien suppose l'accord de tous les indivisaires, et elle garde son effet quel que soit le résultat d'un partage ultérieur.
La convention d'indivision est-elle obligatoire ?
Non, mais elle est fortement recommandée pour un achat à plusieurs. Pour un immeuble, elle est établie par le notaire et publiée, et peut bloquer le partage pendant cinq ans au plus, renouvelables.
Comment répartir les parts quand l'un apporte plus que l'autre ?
Additionnez l'apport et la part du prêt que chacun rembourse, puis rapportez ce total au prix. Le notaire inscrit ces pourcentages dans l'acte d'achat.
Que se passe-t-il si l'un des co-emprunteurs ne paie plus ?
S'ils sont solidaires, le prêteur peut réclamer la totalité à l'autre. Celui qui a payé pour son co-indivisaire dispose ensuite d'un recours contre lui.
Un co-acheteur fiché au FICP peut-il emprunter avec moi ?
Non. Toute inscription au FICP ou au FCC d'un emprunteur rend le crédit hypothécaire impossible, quelle qu'en soit la cause.
Peut-on obliger un indivisaire à vendre ?
Personne n'est tenu de rester dans l'indivision : chacun peut demander le partage. À défaut d'accord, le juge peut ordonner la vente aux enchères, sauf convention à durée déterminée en cours.
Quel montant minimum pour financer un achat en indivision ?
Le besoin réel, apport déduit, doit atteindre au moins 300 000 €, avec un bien en garantie d'au moins 300 000 €.
À lire aussi
- Acheter un bien avec un crédit hypothécaire : les étapes
- Rachat de part en indivision : prix, frais et financement
- Sortir de l'indivision successorale
- Crédit hypothécaire pour concubins en union libre
- Crédit hypothécaire et SCI
Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
.webp)