Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire : le guide de référence ».
Les banques de détail accordent peu de prêts hypothécaires de trésorerie : elles réservent l'hypothèque au financement d'un achat. Le prêt hypothécaire sur un bien déjà détenu est porté par des établissements spécialisés, français ou européens, qui travaillent presque tous par l'intermédiaire de courtiers agréés. Pour trouver la bonne banque, il faut donc surtout choisir le bon intermédiaire.
Quelle banque fait du crédit hypothécaire ?
Il faut distinguer deux usages de l'hypothèque :
- Financer un achat : toutes les banques de détail le font. L'hypothèque, ou la caution d'un organisme, garantit le prêt immobilier classique. Voir hypothèque ou caution.
- Mobiliser la valeur d'un bien déjà détenu pour une trésorerie, une soulte, des droits de succession, une dette ou un projet : c'est le crédit hypothécaire au sens propre. Les réseaux bancaires l'ont largement délaissé, car il sort de leur analyse habituelle fondée sur les revenus et le taux d'endettement.
Quand une grande enseigne affiche une page « prêt hypothécaire », il s'agit le plus souvent d'un contexte d'acquisition, ou d'un prêt réservé à des clients patrimoniaux de la banque.
Qui prête réellement : les types d'établissements
| Type de prêteur | Ce qu'il finance | Accès |
|---|---|---|
| Banque de détail | Achat immobilier, parfois une trésorerie pour de très bons clients | En agence ou en ligne |
| Banque privée | Clients au patrimoine important, souvent avec des placements en garantie | Sur relation, seuils élevés |
| Établissement spécialisé français | Crédit hypothécaire de trésorerie, rachat de crédits avec garantie | Par intermédiaire agréé |
| Établissement européen en libre prestation de services | Crédit hypothécaire, profils atypiques, prêts in fine | Par intermédiaire agréé |
| Prêteur privé ou particulier | Interdit à titre habituel hors établissement agréé | À éviter : voir les risques |
Les établissements spécialisés savent évaluer un bien, structurer une garantie et étudier des profils que la banque suit mal : revenus irréguliers, dirigeants payés en dividendes, seniors, dossiers refusés ailleurs. Ils restent exigeants : un bien de valeur, des revenus permettant de rembourser et l'absence de fichage. Voir qui peut bénéficier d’un crédit hypothécaire.
Pourquoi passer par un intermédiaire
Ces établissements n'ont ni réseau d'agences ni service commercial grand public. Ils confient la présentation des dossiers à des intermédiaires en opérations de banque, qui :
- connaissent les critères de chaque prêteur et orientent votre dossier vers celui qui lui correspond ;
- réunissent les pièces, font estimer le bien et présentent un dossier complet ;
- mettent les offres en concurrence et vous expliquent les conditions ;
- suivent l'opération jusqu'à la signature chez le notaire.
C'est le rôle d'un courtier en prêt hypothécaire. La loi interdit à un intermédiaire en crédit immobilier d'exiger le moindre versement d'un particulier avant l'obtention du prêt.
Comment vérifier un organisme ou un intermédiaire
- L'établissement prêteur doit être agréé : consultez la liste des établissements autorisés (registre REGAFI de l'ACPR), ou celle de son autorité nationale s'il est européen.
- L'intermédiaire doit être immatriculé à l'ORIAS, dans la catégorie des intermédiaires en opérations de banque.
- L'offre de prêt est écrite, détaillée, et ne peut être acceptée qu'après un délai de réflexion de dix jours. Voir la loi Scrivener.
- L'acte est signé chez un notaire, qui inscrit l'hypothèque.
Les signaux d'alerte
- une demande de paiement avant toute offre : « frais de dossier », « assurance », « frais de notaire » à verser à l'avance ;
- une promesse d'accord garanti ou de fonds en quelques jours ;
- un prêteur introuvable dans les registres officiels, une adresse ou un numéro étranger sans lien avec l'établissement cité ;
- une offre sans acte notarié ni inscription d'hypothèque.
Voir prêt hypothécaire sans refus : ce qui existe vraiment et prêt hypothécaire privé ou entre particuliers.
Ce que les établissements spécialisés demandent
| Critère | Ce qui est regardé | Chez Trésovia |
|---|---|---|
| Bien | Valeur, situation, état, facilité de revente | En France, d'au moins 300 000 € |
| Montant | Rapport entre le prêt et la valeur du bien | À partir de 50 000 €, jusqu'à 70 % de la valeur, crédits en cours déduits |
| Revenus | Capacité à rembourser sur la durée | Revenus réguliers obligatoires, pensions comprises |
| Fichage | Incidents de paiement, chèques | FICP ou FCC éliminatoire |
| Résidence | Pays de résidence fiscale | En France ; frontaliers payés en francs suisses acceptés |
| Durée | Mode de remboursement | Amortissable jusqu'à 25 ans, in fine jusqu'à 15 ans dès 100 000 € |
Un exemple
Laurent, 58 ans, dirige une PME rentable mais se rémunère surtout en dividendes. Il a besoin de 220 000 € pour racheter les parts d'un associé. Ses deux banques refusent : revenus jugés irréguliers, endettement professionnel déjà élevé. Propriétaire d'une maison estimée à 850 000 €, sans prêt, il confie son dossier à un intermédiaire, qui le présente à un établissement spécialisé habitué aux dirigeants. Le prêt est accordé sur 15 ans, garanti par la maison, avec une analyse des revenus sur trois exercices. Voir le dirigeant rémunéré en dividendes.
Questions fréquentes
Quelle banque fait du crédit hypothécaire ?
Les banques de détail le pratiquent surtout pour financer un achat. Le prêt hypothécaire de trésorerie, sur un bien déjà détenu, est porté par des établissements spécialisés, français ou européens, accessibles par un intermédiaire agréé.
Existe-t-il une banque spécialisée en prêt hypothécaire ?
Oui. Certains établissements de crédit ont fait du prêt hypothécaire leur cœur de métier. Ils ne reçoivent en général pas le public et travaillent avec des courtiers.
Quelle banque rend l'accès au crédit hypothécaire le plus simple ?
Aucune n'accepte tous les dossiers. L'accès le plus simple passe par un courtier spécialisé, qui connaît les critères de chaque établissement et présente votre dossier à celui qui lui correspond.
Peut-on s'adresser directement à un organisme de prêt hypothécaire ?
Rarement : la plupart des établissements spécialisés ne traitent que les dossiers transmis par des intermédiaires agréés, qui les préparent et les défendent.
Comment vérifier qu'un organisme est autorisé à prêter ?
Un établissement de crédit figure sur la liste des établissements agréés tenue par l'ACPR (registre REGAFI) ; un intermédiaire doit être immatriculé à l'ORIAS. Méfiez-vous de tout prêteur introuvable dans ces registres.
Un établissement étranger peut-il prêter en France ?
Oui. Un établissement agréé dans un autre pays de l'Union européenne peut prêter en France au titre de la libre prestation de services, sous le contrôle de son autorité nationale.
Existe-t-il un prêt hypothécaire sans refus ?
Non. Tout prêteur sérieux vérifie le bien, les revenus et l'absence de fichage. Une promesse d'accord garanti est un signal d'alerte.
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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