Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire : le guide de référence ».
Un courtier en crédit hypothécaire est un intermédiaire spécialisé qui présente votre dossier aux établissements qui financent les prêts garantis par un bien immobilier. Pour un propriétaire, c'est le plus souvent la seule porte d'entrée vers ces prêteurs, qui n'acceptent en général pas les demandes en direct. Un bon courtier vérifie la faisabilité, structure le dossier, met les offres en concurrence et n'est payé qu'après le versement des fonds. Voici comment il travaille et comment le choisir.
Qu'est-ce qu'un courtier en crédit hypothécaire ?
C'est un intermédiaire en opérations de banque, immatriculé à l'ORIAS, qui fait le lien entre vous et les établissements prêteurs. Contrairement au courtier en crédit immobilier généraliste, qui finance surtout des achats auprès des banques de détail, il travaille sur un marché de niche : mobiliser la valeur d'un bien que vous possédez déjà, pour une trésorerie, une succession, une soulte, des dettes ou un projet professionnel. On parle indifféremment de courtier en crédit hypothécaire ou de courtier en prêt hypothécaire : c'est le même métier.
Pourquoi passer par un courtier est souvent indispensable
La raison est structurelle : les établissements qui financent le crédit hypothécaire de trésorerie travaillent avec des intermédiaires et traitent rarement les dossiers en direct. Votre banque habituelle, elle, finance surtout des achats sur la base de vos revenus et refuse souvent les besoins de trésorerie, même avec un patrimoine solide. Nous détaillons ce point sur la page quelle banque fait du prêt hypothécaire.
Le courtier n'est donc pas un simple service en plus : il ouvre l'accès à des prêteurs que vous ne pourriez pas solliciter seul, et il sait lesquels acceptent votre situation.
Ce que fait concrètement un courtier
- Il vérifie la faisabilité dès le premier échange : valeur et situation du bien, montant, revenus, crédits en cours, fichage éventuel.
- Il structure le dossier : choix entre prêt amortissable et prêt hypothécaire in fine, reprise ou non du prêt en cours, rang de l'hypothèque, justificatifs.
- Il oriente le dossier vers l'établissement dont les critères correspondent à votre profil.
- Il met les offres en concurrence et négocie les conditions.
- Il suit l'expertise du bien, l'offre de prêt et le délai légal de réflexion.
- Il vous accompagne jusqu'à la signature de l'acte chez le notaire et le versement des fonds.
Toutes les étapes sont décrites sur notre page comment se déroule un crédit hypothécaire.
Courtier spécialisé, courtier généraliste ou banque en direct
| Critère | Courtier spécialisé en crédit hypothécaire | Courtier immobilier généraliste | Votre banque en direct |
|---|---|---|---|
| Projets financés | Trésorerie, succession, soulte, dettes, travaux, achat, besoins professionnels | Surtout achat de résidence principale ou locative | Surtout achat, rarement la trésorerie |
| Accès aux prêteurs spécialisés | Oui, c'est son métier | Rarement | Non |
| Analyse du dossier | Valeur du bien et capacité de remboursement | Revenus et taux d'endettement d'abord | Revenus et relation bancaire |
| Profils atypiques (dirigeant, retraité, indivision, dettes) | Étudiés au cas par cas | Souvent écartés | Souvent refusés |
| Rémunération | Après le versement des fonds, indiquée par écrit avant tout engagement | Après le versement des fonds | Frais de dossier éventuels |
Comment choisir son courtier en crédit hypothécaire : 7 critères
- Une spécialisation réelle sur le crédit hypothécaire, et non une activité occasionnelle.
- Une immatriculation ORIAS vérifiable en ligne, en qualité d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement.
- Aucun versement avant le déblocage des fonds : c'est une obligation légale pour les particuliers.
- Une rémunération annoncée par écrit dans une lettre de mission, avant tout engagement.
- Plusieurs établissements partenaires, pour pouvoir mettre les offres en concurrence.
- Un discours honnête sur les refus : un courtier qui promet un accord sans avoir vu le dossier ne vous protège pas. Lire prêt hypothécaire sans refus : ce qu'il faut savoir.
- Un interlocuteur unique qui suit le dossier de l'étude à la signature chez le notaire.
Les signaux d'alerte
- une demande de frais, de « garantie » ou d'assurance à payer avant le versement des fonds ;
- une promesse d'accord à 100 % ou de fonds en quelques jours ;
- un prétendu prêteur particulier qui contacte par messagerie : voir prêt hypothécaire privé et entre particuliers ;
- aucun numéro ORIAS, ou un numéro qui ne correspond pas au nom de la société.
Ce que Trésovia peut étudier
Trésovia est un courtier spécialisé dans le crédit hypothécaire. Avant de nous confier votre projet, voici les conditions de base :
| Condition | Ce qui est demandé |
|---|---|
| Bien apporté en garantie | Situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € |
| Besoin de financement | Au moins 50 000 € ; au moins 300 000 € pour un achat immobilier ; au moins 100 000 € si le prêt immobilier en cours est repris |
| Montant maximal | Jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits |
| Durée | Amortissable jusqu'à 25 ans ; in fine jusqu'à 15 ans, dès 100 000 € |
| Délai | 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris |
| Emprunteur | Résident fiscal en France (frontaliers payés en francs suisses acceptés), revenus permettant de rembourser, aucune inscription au FICP ou au FCC |
Nous intervenons partout en France, par exemple à Paris, dans les Hauts-de-Seine, à Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Montpellier ou sur la Côte d'Azur. Pour mieux nous connaître, lisez la page qui est Trésovia.
Un bon courtier vous oriente aussi vers une autre solution quand le crédit hypothécaire n'est pas la bonne : par exemple un crédit lombard si votre patrimoine est surtout financier, ou un financement adapté pour lancer une entreprise.
Exemple : un dossier refusé en banque, financé par un courtier
Nathalie, 58 ans, dirigeante, est propriétaire d'une maison estimée à 720 000 € sur laquelle il reste 90 000 € de prêt immobilier. Elle a besoin de 250 000 € pour racheter les parts de son associé. Sa banque refuse : le besoin n'est pas un achat immobilier et ses revenus varient d'une année à l'autre.
- Plafond à 70 % de la valeur : 504 000 €.
- Besoin total avec la reprise du prêt en cours : 250 000 € + 90 000 € = 340 000 €, plus les frais.
- Le besoin reste sous le plafond et dépasse 100 000 € : la reprise du prêt existant est possible.
- Le courtier présente un dossier en prêt amortissable sur 15 ans, avec trois années de revenus et de bilans, à un établissement spécialisé.
Les fonds sont versés environ six semaines après la remise du dossier complet. Nathalie conserve sa maison et rembourse une seule échéance.
Questions fréquentes
À quoi sert un courtier en crédit hypothécaire ?
Il vous donne accès aux établissements spécialisés, qui n'acceptent en général pas les dossiers en direct, puis il structure et défend votre dossier, met les offres en concurrence et vous accompagne jusqu'à la signature chez le notaire.
Est-il obligatoire de passer par un courtier pour un prêt hypothécaire ?
Aucune loi ne l'impose, mais en pratique les établissements qui financent le crédit hypothécaire de trésorerie travaillent presque tous avec des intermédiaires. Pour un propriétaire, le courtier est donc le plus souvent la seule voie d'accès.
Quand un courtier en crédit hypothécaire est-il payé ?
Uniquement après le versement effectif des fonds. Le Code de la consommation interdit d'exiger d'un particulier le moindre versement avant l'obtention du prêt. Le montant de la rémunération doit vous être indiqué par écrit avant tout engagement.
Comment vérifier qu'un courtier est sérieux ?
Vérifiez son immatriculation à l'ORIAS en tant qu'intermédiaire en opérations de banque, demandez une lettre de mission écrite et méfiez-vous de toute demande d'argent avant le déblocage des fonds ou de toute promesse d'accord garanti.
Un courtier peut-il obtenir un crédit hypothécaire à une personne fichée ?
Non. Une inscription au FICP ou au FCC ferme l'accès au crédit hypothécaire auprès des établissements spécialisés, quelle qu'en soit la cause. Un courtier sérieux vous le dira dès le premier échange.
Combien de temps faut-il avec un courtier pour obtenir les fonds ?
Comptez en général 30 à 45 jours entre la remise d'un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris.
Quel montant peut-on obtenir par l'intermédiaire de Trésovia ?
Trésovia étudie les besoins d'au moins 50 000 €, garantis par un bien situé en France d'une valeur d'au moins 300 000 €, jusqu'à 70 % de sa valeur, crédits en cours déduits.
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- Combien de temps pour obtenir les fonds ?
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- Crédit hypothécaire refusé : que faire ?
- Comment ça marche avec Trésovia
Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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