Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire ou autre solution : tous les comparatifs ».
Un prêt hypothécaire privé, c'est un prêt consenti par un particulier ou une société non bancaire et garanti par une hypothèque sur votre bien. En France, il est légal s'il reste occasionnel : prêter de l'argent à titre habituel est réservé aux établissements agréés. L'hypothèque doit être constituée chez un notaire, le taux ne peut pas dépasser le taux de l'usure et le prêt doit être déclaré à l'administration fiscale au-delà de 5 000 €. Les offres de « prêteurs privés » trouvées sur internet sont presque toujours des arnaques.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire privé ?
L'expression vient surtout du Québec, où des prêteurs privés financent les emprunteurs refusés par les banques, moyennant des conditions plus chères. En France, le terme recouvre deux réalités très différentes :
- Le prêt familial ou entre proches garanti par une hypothèque : des parents prêtent à un enfant, un associé prête à un autre, un frère avance une soulte. L'hypothèque protège celui qui prête.
- L'offre d'un prêteur inconnu trouvée sur un site, un réseau social ou une petite annonce. C'est là que se concentrent les fraudes.
Dans les deux cas, le mécanisme juridique de garantie est le même que pour un prêt bancaire : une garantie hypothécaire inscrite au service de la publicité foncière, qui donne au prêteur un droit de préférence et un droit de suite sur le bien.
Ce que la loi permet, et ce qu'elle interdit
Le monopole bancaire
L'article L511-5 du Code monétaire et financier interdit à toute personne autre qu'un établissement de crédit ou une société de financement d'effectuer des opérations de crédit à titre habituel. Un particulier peut donc prêter ponctuellement à un proche, mais pas faire du prêt une activité, même garantie par une hypothèque. Celui qui se présente comme « prêteur privé » proposant des crédits au public sort de ce cadre.
Le taux de l'usure
Les parties fixent librement le taux d'intérêt, ou décident d'un prêt sans intérêt, mais le taux ne peut pas dépasser le taux de l'usure publié par la Banque de France. Au-delà, le prêt est usuraire, ce qui expose le prêteur à des sanctions et permet à l'emprunteur de demander la restitution des intérêts excessifs.
L'acte notarié obligatoire pour l'hypothèque
Une simple reconnaissance de dette suffit pour prouver un prêt entre particuliers. Mais une hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte notarié : c'est le notaire qui rédige l'acte, vérifie la propriété et les droits sur le bien, puis publie l'inscription hypothécaire. Sans cette inscription, le prêteur n'a aucune priorité sur les autres créanciers.
La déclaration fiscale
Selon service-public.fr, un prêt entre particuliers doit être déclaré lorsque le montant total prêté ou emprunté dans l'année dépasse 5 000 €, avec le formulaire n° 2062, en même temps que la déclaration de revenus. La responsabilité en incombe d'abord à l'emprunteur. Les intérêts perçus sont imposables chez le prêteur, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Prêt hypothécaire privé ou crédit hypothécaire : les différences
| Point | Prêt privé entre particuliers | Crédit hypothécaire d'un établissement |
|---|---|---|
| Qui prête | Un proche, de façon occasionnelle | Un établissement agréé, via un intermédiaire immatriculé |
| Montant | Limité aux moyens du prêteur | Jusqu'à 70 % de la valeur du bien chez Trésovia, crédits en cours déduits |
| Offre préalable et délai de réflexion | Non, ces règles visent les prêteurs professionnels | Oui, offre écrite et délai de 10 jours |
| Assurance emprunteur | Rarement | En général demandée |
| Garantie | Hypothèque par acte notarié, si les parties la prévoient | Hypothèque par acte notarié |
| Risque principal | Conflit familial en cas d'impayé, prêteur qui a besoin de son argent | Coût et engagement du bien sur la durée |
| Fiscalité | Déclaration 2062, intérêts imposables chez le prêteur | Pas de déclaration particulière pour l'emprunteur |
Les arnaques au prêteur privé
Le schéma est presque toujours le même : une annonce promet un prêt hypothécaire privé sans refus, sans justificatif de revenus, à des conditions séduisantes. Le prétendu prêteur demande ensuite des « frais de dossier », des « frais de notaire » ou une « assurance » à régler par virement ou par carte prépayée, avant de disparaître. D'autres réclament vos pièces d'identité et vos relevés pour usurper votre identité.
- Un prêt réel ne demande jamais d'argent avant le versement des fonds.
- Un notaire ne se fait pas payer par virement sur un compte personnel à l'étranger.
- Un prêteur légitime agit sous une identité vérifiable : agrément sur le registre REGAFI, ou immatriculation ORIAS pour un intermédiaire.
- En cas de doute, la plateforme Info Escroqueries du ministère de l'Intérieur et les listes noires de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution permettent de vérifier.
Notre page sur le prêt hypothécaire sans refus détaille les autres signaux d'alerte.
Quand un prêt familial garanti par hypothèque a du sens
Le prêt entre proches peut être une bonne solution pour un montant modéré, quand le prêteur dispose de liquidités dont il n'a pas besoin à court terme. L'hypothèque évite qu'un autre créancier passe devant lui et protège l'équilibre entre héritiers. Quelques précautions :
- Fixer par écrit la durée, l'échéancier et le taux, même nul.
- Prévoir ce qui se passe en cas de décès du prêteur : la créance entre dans sa succession.
- Ne pas confondre prêt et donation : un prêt jamais remboursé peut être requalifié, avec des droits à payer. Voyez l'avance sur héritage et le don d'argent aux enfants.
- Si un proche veut garantir votre dette sans prêter lui-même, la caution hypothécaire est un autre outil.
Quand le montant dépasse les moyens de la famille, ou que personne ne souhaite immobiliser son épargne, le crédit hypothécaire d'un établissement prend le relais. Chez Trésovia, il s'adresse aux propriétaires d'un bien d'au moins 300 000 € situé en France, pour un besoin d'au moins 50 000 €, avec des revenus permettant de rembourser.
Un exemple
Hélène doit verser une soulte de 140 000 € à son ex-conjoint pour garder leur maison, estimée à 560 000 €. Sa mère accepte de lui prêter 40 000 € sur huit ans : l'acte est signé chez le notaire avec une hypothèque, et le prêt est déclaré sur le formulaire 2062. Pour les 100 000 € restants, Hélène fait étudier un crédit hypothécaire, qui couvre aussi le remboursement de son prêt immobilier en cours. Le prêteur professionnel prend une hypothèque de premier rang ; celle de sa mère est inscrite au rang suivant, ce que tous les intervenants acceptent avant la signature.
Questions fréquentes
Un particulier peut-il prêter de l'argent avec une hypothèque ?
Oui, de façon occasionnelle. L'hypothèque doit être consentie par acte notarié et inscrite au service de la publicité foncière pour protéger le prêteur.
Les prêteurs privés sur internet sont-ils fiables ?
Presque jamais. Le prêt d'argent à titre habituel est réservé aux établissements agréés ; les annonces de prêteurs privés servent le plus souvent à réclamer des frais avant de disparaître.
Faut-il déclarer un prêt entre particuliers ?
Oui, lorsque le total des sommes prêtées ou empruntées dans l'année dépasse 5 000 €, avec le formulaire n° 2062 joint à la déclaration de revenus.
Quel taux pour un prêt hypothécaire entre particuliers ?
Les parties le fixent librement, y compris à zéro, mais il ne peut pas dépasser le taux de l'usure publié par la Banque de France.
Les intérêts d'un prêt familial sont-ils imposables ?
Oui, pour le prêteur, qui les déclare dans les revenus de capitaux mobiliers. Le capital remboursé n'est pas imposable.
Un prêt privé bénéficie-t-il du délai de réflexion de 10 jours ?
En principe non : l'offre préalable et le délai de réflexion s'imposent aux prêteurs professionnels. Raison de plus pour faire rédiger l'acte par un notaire.
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