Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».
La caution hypothécaire, ou cautionnement hypothécaire, consiste à hypothéquer votre bien pour garantir la dette d'une autre personne : un enfant, un proche, votre société. Ce n'est pas un cautionnement personnel : vous n'êtes engagé que sur le bien hypothéqué, jamais sur le reste de votre patrimoine. Le droit l'appelle aujourd'hui « sûreté réelle pour autrui » (article 2325 du code civil). Le risque reste réel : si le débiteur ne paie pas, le créancier peut faire saisir et vendre votre bien.
Qu'est-ce qu'une caution hypothécaire ?
Trois personnes interviennent : le créancier (souvent une banque), le débiteur qui emprunte, et le constituant, propriétaire du bien, qui accepte qu'une hypothèque soit inscrite sur ce bien en garantie de la dette du débiteur. Le constituant ne s'engage pas à payer : il accepte que son bien réponde de la dette.
Les praticiens parlent encore de « cautionnement réel » ou de « caution hypothécaire ». La Cour de cassation a pourtant jugé, dans un arrêt de chambre mixte du 2 décembre 2005, qu'une sûreté réelle consentie pour garantir la dette d'un tiers n'est pas un cautionnement. L'ordonnance du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés a consacré cette solution sous le nom de sûreté réelle pour autrui.
Caution hypothécaire ou caution personnelle : les différences
| Critère | Caution personnelle | Caution hypothécaire |
|---|---|---|
| Nature | Engagement de payer à la place du débiteur | Affectation d'un bien précis à la dette d'autrui |
| Ce que le créancier peut saisir | Tout votre patrimoine, salaires compris, dans la limite de l'engagement | Uniquement le bien hypothéqué |
| Forme | Acte écrit avec mentions obligatoires | Acte notarié, publié au service de publicité foncière |
| Plafond | Montant fixé dans l'acte | Montant inscrit, et en tout état de cause la valeur du bien |
| Après le décès du garant | L'engagement passe aux héritiers | Le bien est transmis grevé de l'hypothèque |
Ce que dit la loi depuis la réforme des sûretés
L'article 2325 du code civil pose deux règles essentielles :
- Le créancier n'a d'action que sur le bien donné en garantie. Il ne peut pas réclamer au constituant la différence si la vente du bien ne suffit pas à couvrir la dette.
- Plusieurs protections du cautionnement s'appliquent : le devoir de mise en garde du créancier professionnel envers un constituant personne physique lorsque l'engagement est inadapté aux capacités du débiteur, l'information annuelle sur ce qui reste dû, l'information en cas de défaillance du débiteur, ainsi que les recours du constituant contre le débiteur après paiement.
Comme toute hypothèque conventionnelle, la caution hypothécaire est consentie par acte notarié (article 2409 du code civil). Si le bien est un bien commun des époux ou le logement de la famille, l'accord du conjoint est nécessaire. Voir l'accord du conjoint pour hypothéquer le logement familial.
Les situations les plus courantes
- Des parents pour un enfant : la banque de l'enfant demande une garantie supplémentaire pour un achat, une installation professionnelle ou un rachat de soulte.
- Un dirigeant pour sa société : la banque de l'entreprise demande une hypothèque sur la résidence ou un bien locatif du dirigeant, en plus ou à la place d'une caution personnelle.
- Un associé ou une SCI : un associé apporte son bien en garantie d'un prêt consenti à la société ou à un autre associé.
- Un concubin ou un partenaire : l'un garantit avec son bien un prêt souscrit par l'autre seul.
Les risques pour le propriétaire qui se porte garant
- Perdre le bien : si le débiteur ne paie pas, le créancier peut engager une saisie immobilière du bien hypothéqué, même si vous n'avez jamais emprunté vous-même.
- Un bien bloqué : tant que l'hypothèque est inscrite, vendre ou emprunter à nouveau sur ce bien suppose de rembourser la dette garantie ou d'obtenir l'accord du créancier.
- Une durée longue : l'engagement dure autant que la dette garantie, souvent plusieurs années, et ne se révoque pas seul.
- Un recours parfois théorique : après la saisie, vous pouvez vous retourner contre le débiteur, mais s'il était défaillant, il a rarement de quoi vous rembourser.
- Un impact familial : le bien passe grevé à vos héritiers, et la garantie au profit d'un seul enfant peut créer des tensions dans la succession.
Comment se protéger avant de signer
- Limitez le montant garanti et la durée de l'engagement dans l'acte.
- Demandez le tableau d'amortissement du prêt garanti et vérifiez que le débiteur peut réellement le rembourser.
- Faites préciser comment et quand l'hypothèque sera levée : remboursement intégral, mainlevée partielle après un certain montant remboursé.
- Faites relire l'acte par votre propre notaire ou un avocat, distinct de celui du créancier si possible.
L'alternative : emprunter vous-même avec un crédit hypothécaire
Plutôt que de garantir le prêt d'un autre, le propriétaire peut emprunter lui-même sur son bien, puis donner ou prêter les fonds au proche. Vous maîtrisez alors le prêt, sa durée et ses échéances, mais c'est vous qui remboursez : vos revenus doivent le permettre. Cette voie est utile quand la banque du proche refuse, ou quand vous préférez un engagement clair plutôt qu'une garantie dont vous ne contrôlez pas le sort. Voir financer une donation par prêt hypothécaire.
Chez Trésovia, ce crédit est étudié si le bien vaut au moins 300 000 € et se situe en France, pour un besoin d'au moins 50 000 €, jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits. L'emprunteur doit être résident fiscal en France et n'être inscrit ni au FICP ni au FCC.
Un exemple
Jean et Hélène, 64 et 62 ans, possèdent une maison estimée à 650 000 €, sans prêt. Leur fils reprend un fonds de commerce et sa banque lui demande une garantie : une hypothèque sur la maison de ses parents, à hauteur de 150 000 €.
| Caution hypothécaire | Crédit hypothécaire des parents | |
|---|---|---|
| Qui emprunte | Le fils | Jean et Hélène |
| Qui rembourse | Le fils, sur les revenus du commerce | Les parents, sur leurs revenus |
| Risque pour la maison | Saisie si le commerce ne rembourse plus | Saisie seulement si les parents ne remboursent plus |
| Maîtrise du prêt | Aucune : les parents subissent la gestion du fils | Totale : durée et échéances choisies par les parents |
| Montant possible | 150 000 €, fixé par la banque du fils | Jusqu'à 455 000 €, soit 70 % de 650 000 € |
Si les revenus de retraite de Jean et Hélène couvrent les échéances, emprunter eux-mêmes 150 000 € puis prêter la somme à leur fils par un contrat de prêt écrit leur laisse la maîtrise du risque. Sinon, la caution hypothécaire reste possible, en limitant le montant et la durée de l'engagement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une caution hypothécaire ?
C'est une hypothèque consentie sur votre bien pour garantir la dette d'une autre personne. Le code civil parle de sûreté réelle pour autrui.
Une caution hypothécaire est-elle un cautionnement ?
Non. Depuis l'arrêt de chambre mixte du 2 décembre 2005, confirmé par l'article 2325 du code civil, le créancier ne peut agir que sur le bien hypothéqué, pas sur vos autres biens ni sur vos revenus.
Que risque celui qui donne son bien en garantie ?
La saisie et la vente du bien si le débiteur ne rembourse pas. Il n'est en revanche pas tenu au-delà de la valeur du bien.
Faut-il passer chez le notaire ?
Oui. Une hypothèque conventionnelle est constituée par acte notarié puis publiée au service de publicité foncière.
Peut-on révoquer une caution hypothécaire ?
Non, pas unilatéralement. L'hypothèque est levée quand la dette garantie est remboursée, ou par une mainlevée accordée par le créancier.
Le conjoint doit-il donner son accord ?
Oui si le bien est commun ou s'il s'agit du logement de la famille. Sans cet accord, l'hypothèque peut être annulée.
Quelle alternative à la caution hypothécaire ?
Emprunter vous-même avec un crédit hypothécaire sur votre bien, puis donner ou prêter les fonds, si vos revenus permettent de rembourser.
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Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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