Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».
L'état hypothécaire est le document, délivré par le service de publicité foncière, qui liste les hypothèques, privilèges, saisies et autres droits publiés sur un bien immobilier. Il permet de savoir si un bien est grevé, au profit de qui et pour quel montant. Vous pouvez le demander vous-même avec le formulaire 3233-SD, pour un bien ou pour une personne, moyennant un tarif réglementé. Il est presque toujours consulté avant une vente, une succession ou un crédit hypothécaire.
Qu'est-ce qu'un état hypothécaire ?
Chaque bien immobilier situé en France possède une fiche au fichier immobilier, tenu par le service de publicité foncière (l'ancienne conservation des hypothèques). Tout acte qui transfère ou grève le bien y est publié : vente, donation, partage, hypothèque, saisie, servitude. L'état hypothécaire est l'extrait de ce fichier, arrêté à une date précise, qui vous dit ce qui pèse sur le bien.
On l'appelle aussi relevé hypothécaire, extrait hypothécaire ou, dans le langage de l'administration, « renseignements hypothécaires ». Ces expressions désignent en pratique le même document : la réponse du service de publicité foncière à une demande de renseignements sur un bien ou sur une personne.
Ce que contient un état hypothécaire
| Rubrique | Ce que vous y lisez | Pourquoi c'est utile |
|---|---|---|
| Identification du bien | Commune, références cadastrales, lots de copropriété | Vérifier que l'on parle du bon bien |
| Propriétaires successifs | Actes de vente, donation, succession, partage publiés | Confirmer qui peut vendre ou hypothéquer |
| Inscriptions | Hypothèques conventionnelles, judiciaires, légales, privilèges, avec créancier, montant garanti et date d'effet | Savoir quelles dettes sont garanties sur le bien |
| Saisies | Commandement de payer valant saisie immobilière | Repérer une procédure en cours |
| Autres publications | Servitudes, baux de longue durée, restrictions au droit de disposer | Mesurer les contraintes juridiques du bien |
Le montant indiqué pour une hypothèque est le montant garanti lors de l'inscription, capital et accessoires, et non le capital restant dû aujourd'hui. Un prêt presque remboursé peut donc apparaître avec son montant d'origine. Pour connaître le solde réel, il faut demander au prêteur un décompte du capital restant dû.
Qui peut demander un état hypothécaire ?
Le fichier immobilier est public : toute personne peut demander des renseignements, sans justifier d'un intérêt particulier. En pratique, les demandes viennent :
- du propriétaire, qui veut vérifier qu'une ancienne hypothèque a bien disparu ou préparer un financement ;
- du notaire, avant toute vente, donation, partage ou acte de prêt ;
- du prêteur, avant d'accorder un crédit hypothécaire, pour connaître le rang qu'il obtiendra ;
- d'un acquéreur ou d'un créancier, pour vérifier la situation d'un bien ou d'un débiteur.
Comment demander un état hypothécaire
- Identifiez le service compétent : c'est le service de publicité foncière du lieu de situation du bien. Ses coordonnées figurent sur le site impots.gouv.fr, rubrique Contact.
- Remplissez le bon formulaire : le 3233-SD pour les formalités publiées depuis l'entrée en vigueur du décret du 4 janvier 1955 (cas le plus courant) ; le 3231-SD pour les formalités plus anciennes ; le 3236-SD si vous voulez la copie d'un acte publié.
- Précisez la demande : soit sur un immeuble (adresse et références cadastrales, que vous trouvez sur votre titre de propriété ou votre avis de taxe foncière), soit sur une personne (nom, prénoms, date et lieu de naissance).
- Joignez le paiement : la délivrance est payante, selon un tarif fixé par la réglementation, par immeuble ou par personne demandée.
- Envoyez la demande au service, selon les modalités qu'il indique (courrier ou voie dématérialisée), puis attendez la réponse.
Peut-on obtenir un état hypothécaire en ligne ?
Les formulaires se téléchargent sur impots.gouv.fr, et les notaires disposent d'un accès dématérialisé au fichier immobilier. Pour un particulier, il n'existe pas de consultation libre et instantanée du fichier : la demande passe par le service de publicité foncière. Méfiez-vous des sites privés qui proposent un « état hypothécaire en ligne » : ils se contentent souvent de transmettre votre demande au service, en ajoutant leurs propres frais.
L'état hypothécaire peut-il être gratuit ?
Non, la délivrance par le service de publicité foncière est payante. Deux voies permettent toutefois d'obtenir une information sans demande officielle : votre notaire, qui a souvent levé un état lors de votre achat et peut vous dire ce qu'il contenait ; et votre prêteur, qui vous confirme par écrit si un prêt est soldé et si la mainlevée a été faite. Les registres très anciens, déposés aux archives départementales, se consultent gratuitement sur place.
Délai et durée de validité
Le délai de réponse dépend du service et de la période de l'année : comptez de quelques jours à quelques semaines. Anticipez si vous préparez une vente ou un financement.
L'état reflète la situation à sa date de certification. Il ne tient pas compte des actes publiés ensuite. C'est pourquoi le notaire demande deux fois des renseignements dans une opération : un état hors formalité avant de signer, pour vérifier la situation, puis un état sur formalité après la publication de l'acte, pour confirmer qu'aucune inscription ne s'est glissée entre-temps.
État hypothécaire et crédit hypothécaire
Avant d'accorder un crédit hypothécaire, le prêteur et le notaire vérifient l'état hypothécaire du bien apporté en garantie. Trois situations se présentent :
| Ce que montre l'état | Conséquence pour le crédit hypothécaire |
|---|---|
| Aucune inscription | Le nouveau prêteur peut prendre une hypothèque de premier rang |
| Une hypothèque d'un ancien prêt, déjà remboursé | L'inscription peut subsister jusqu'à sa date d'effet : il faut une mainlevée chez le notaire, ou attendre sa péremption |
| Un prêt en cours | Le prêt est soit repris et remboursé par le nouveau crédit, soit maintenu, le nouveau prêteur prenant alors un rang suivant |
| Une hypothèque judiciaire ou légale (fisc, URSSAF, créancier) | La dette garantie doit être réglée, souvent grâce au crédit lui-même, pour obtenir la mainlevée |
Une hypothèque conventionnelle cesse de produire effet si elle n'est pas renouvelée avant la date fixée dans l'inscription, en principe un an après la dernière échéance prévue du prêt (article 2434 du code civil). Un prêt remboursé par anticipation laisse donc une inscription visible jusqu'à cette date, sauf mainlevée.
Chez Trésovia, le montant mobilisable atteint jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits : l'état hypothécaire et le décompte de vos prêts servent précisément à faire ce calcul. Le bien doit valoir au moins 300 000 € et être situé en France, pour un besoin d'au moins 50 000 €.
Un exemple
Martine, 58 ans, possède une maison estimée à 480 000 €. Elle a remboursé par anticipation, il y a quelques années, le prêt qui avait financé son achat. Elle souhaite emprunter 120 000 € pour régler les droits de succession de son père sans vendre l'appartement dont elle hérite.
- L'état hypothécaire fait encore apparaître l'hypothèque de son ancien prêt : la mainlevée n'avait jamais été demandée, et l'inscription court jusqu'à un an après la dernière échéance prévue à l'origine.
- La solution : la mainlevée est signée chez le notaire en même temps que le nouveau crédit, plus les frais. Le nouveau prêteur obtient ainsi le premier rang.
- Le calcul : 70 % de 480 000 € donnent 336 000 €. Aucun prêt n'étant en cours, le besoin de 120 000 € est couvert, sous réserve que ses revenus permettent de rembourser.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un état hypothécaire ?
C'est l'extrait du fichier immobilier, délivré par le service de publicité foncière, qui liste les hypothèques, privilèges, saisies et autres droits publiés sur un bien à une date donnée.
Comment obtenir un état hypothécaire ?
En adressant le formulaire 3233-SD au service de publicité foncière du lieu du bien, avec la désignation du bien ou de la personne et le paiement du tarif réglementé.
L'état hypothécaire est-il gratuit ?
Non, sa délivrance est payante. Votre notaire ou votre prêteur peuvent toutefois vous renseigner sur une hypothèque qu'ils connaissent, et les registres anciens se consultent gratuitement aux archives départementales.
Quelle différence entre état hypothécaire et relevé hypothécaire ?
Aucune en pratique : relevé, extrait ou état hypothécaire désignent la réponse du service de publicité foncière à une demande de renseignements sur un bien ou une personne.
Quel est le délai pour obtenir un état hypothécaire ?
De quelques jours à quelques semaines selon le service. Il vaut mieux le demander dès que vous préparez une vente ou un financement.
Une hypothèque disparaît-elle quand le prêt est remboursé ?
Pas immédiatement. L'inscription subsiste jusqu'à sa date d'effet, en principe un an après la dernière échéance prévue, sauf mainlevée signée chez le notaire.
Le montant inscrit correspond-il à ce qui reste dû ?
Non. C'est le montant garanti lors de l'inscription. Le capital restant dû se demande au prêteur, sous forme de décompte.
À lire aussi
- Le service de publicité foncière et le fichier immobilier
- Levée d'hypothèque : procédure et délai de la mainlevée
- Rang d'hypothèque et hypothèque de deuxième rang
- Maison hypothéquée : ce que cela change
- Hypothèque judiciaire ou légale : comment la lever
Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
.webp)