Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».
L'inscription hypothécaire est la formalité qui publie une hypothèque au fichier immobilier du service de publicité foncière. Sans elle, l'hypothèque n'est pas opposable aux tiers : c'est l'inscription qui donne au créancier son rang et son droit de suivre le bien en cas de vente. Elle est réalisée par le notaire pour une hypothèque conventionnelle, ou par le créancier pour une hypothèque judiciaire ou légale. Elle produit effet jusqu'à une date fixée à l'avance, peut être renouvelée, et prend fin à cette date ou par une mainlevée.
À quoi sert l'inscription
Une hypothèque naît d'un acte (contrat notarié), d'une décision de justice ou de la loi. Mais pour produire ses effets à l'égard de tous, elle doit être publiée. L'inscription remplit trois fonctions :
- l'opposabilité : toute personne qui achète le bien ou prête sur ce bien peut connaître l'hypothèque et ne peut pas l'ignorer ;
- le rang : entre plusieurs créanciers hypothécaires, celui qui s'est inscrit le premier est payé le premier sur le prix de vente ;
- le droit de suite : si le bien est vendu sans que la dette soit payée, le créancier inscrit peut le poursuivre entre les mains de l'acquéreur.
C'est pourquoi, lors d'une vente, le notaire vérifie les inscriptions en cours par un état hypothécaire et fait rembourser les créanciers inscrits sur le prix.
Les différentes inscriptions
| Type d'hypothèque | Qui demande l'inscription | Situation typique |
|---|---|---|
| Hypothèque conventionnelle | Le notaire qui a reçu l'acte d'hypothèque | Crédit hypothécaire, prêt travaux, achat dans le neuf |
| Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers | Le notaire, dans l'acte d'achat | Prêt finançant l'achat d'un bien ancien |
| Hypothèque judiciaire conservatoire | Le créancier autorisé par le juge | Dette contestée ou non encore jugée, risque d'insolvabilité |
| Hypothèque judiciaire définitive | Le créancier muni d'un jugement | Condamnation à payer non exécutée |
| Hypothèque légale du Trésor | Le comptable public | Impôts impayés après mise en demeure |
Les hypothèques imposées par un juge ou par la loi sont présentées dans notre page sur l'hypothèque judiciaire et légale.
La procédure d'inscription d'une hypothèque conventionnelle
- L'acte notarié : le propriétaire consent l'hypothèque devant notaire. L'acte désigne le bien, le créancier, la dette garantie et le montant maximal garanti.
- Les bordereaux : le notaire établit les documents d'inscription, qui reprennent ces éléments et indiquent la date extrême d'effet.
- Le dépôt : il les dépose au service de publicité foncière dont dépend le bien, en pratique par voie dématérialisée.
- La publication : le service inscrit l'hypothèque au fichier immobilier. C'est la date de dépôt qui fixe le rang.
- Le paiement des taxes : taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière, calculées sur le montant garanti, avec les émoluments du notaire. Le détail figure dans notre page sur les frais d'hypothèque.
Dans un crédit hypothécaire, les fonds ne sont versés qu'une fois l'acte signé. L'inscription suit dans les jours ou semaines qui suivent, sous la responsabilité du notaire.
Durée de validité de l'inscription
L'inscription ne dure pas indéfiniment. Elle produit effet jusqu'à une date extrême indiquée lors de l'inscription, dans les limites fixées par la loi :
| Situation de la dette | Date extrême d'effet |
|---|---|
| Prêt remboursable à une ou plusieurs dates déterminées | Au plus un an après la dernière échéance, sans pouvoir dépasser cinquante ans |
| Dette déjà exigible au jour de l'inscription (par exemple une condamnation) | Au plus dix ans après l'inscription, renouvelable |
Pour un prêt de 20 ans, l'inscription produit donc effet environ 21 ans. Cette marge d'un an laisse le temps de régler les dernières échéances et, si besoin, de poursuivre le recouvrement.
Le renouvellement
Si la dette n'est pas éteinte à la date extrême, par exemple parce que le prêt a été prolongé ou qu'une créance reste impayée, le créancier doit renouveler l'inscription avant cette date. Le renouvellement conserve le rang d'origine.
S'il arrive trop tard, l'inscription est périmée. Le créancier peut en prendre une nouvelle, mais elle ne prendra rang qu'à sa propre date, derrière les créanciers inscrits entre-temps. Dans un arrêt du 7 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé que, pour un renouvellement adressé par courrier, c'est la date de réception au service de publicité foncière qui compte, et non la date d'envoi.
La fin de l'inscription : extinction, mainlevée, radiation
L'extinction à la date d'effet
C'est le cas le plus fréquent : le prêt est remboursé à son terme, et l'inscription cesse de produire effet à sa date extrême. Aucune démarche ni aucun frais ne sont nécessaires.
La mainlevée amiable
Si vous remboursez avant le terme, pour vendre le bien ou refinancer, le créancier donne son accord à la levée de l'hypothèque. Le notaire établit un acte de mainlevée, puis fait radier l'inscription. Cette formalité a un coût, détaillé dans notre page sur la levée d'hypothèque. Lors d'une vente, elle est réglée sur le prix.
La radiation judiciaire
Si le créancier refuse sans motif de donner mainlevée alors que la dette est éteinte, ou si l'inscription est irrégulière, le propriétaire peut demander au juge d'ordonner la radiation.
Emprunter sur un bien qui porte déjà une inscription
Une inscription en cours n'empêche pas d'emprunter à nouveau sur le même bien, tant que sa valeur le permet. Deux montages sont possibles :
- une nouvelle hypothèque en rang suivant : le nouveau prêteur s'inscrit derrière le premier, ce qui suppose une valeur suffisante pour couvrir les deux dettes (voir notre page sur le rang d'hypothèque) ;
- la reprise du prêt existant : le nouveau crédit rembourse l'ancien, dont l'hypothèque est levée, et une seule inscription garantit le tout.
Chez Trésovia, le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 €, le besoin commence à 50 000 €, et le total peut atteindre 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits. La reprise d'un prêt immobilier en cours est possible à partir d'un besoin de 100 000 €. Vos revenus doivent permettre de rembourser, avec une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC.
Un exemple
Nathalie possède une maison estimée à 500 000 €. Un prêt immobilier y est inscrit en premier rang, avec 80 000 € restant dus. Elle a besoin de 120 000 € pour financer la soulte due à son frère dans une succession.
Plutôt que d'ajouter une hypothèque en deuxième rang, elle choisit la reprise : un crédit hypothécaire de 200 000 € rembourse le prêt existant et finance la soulte. L'ancienne inscription est levée par mainlevée, une nouvelle est prise par le notaire. Le total représente 40 % de la valeur de la maison, sous le plafond de 70 %. Elle rembourse un seul crédit sur 20 ans, plus les frais d'acte, de mainlevée et de garantie.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une inscription hypothécaire ?
C'est la publication d'une hypothèque au fichier immobilier tenu par le service de publicité foncière. Elle rend l'hypothèque opposable aux tiers et fixe son rang par rapport aux autres créanciers.
Combien de temps dure une inscription hypothécaire ?
Jusqu'à la date fixée lors de l'inscription. Pour un prêt remboursable à des échéances déterminées, cette date est au plus un an après la dernière échéance, dans la limite de cinquante ans. Passé cette date, l'inscription cesse de produire effet si elle n'a pas été renouvelée.
Faut-il radier l'hypothèque après avoir remboursé son prêt ?
Non si le prêt est allé jusqu'à son terme : l'inscription s'éteint seule à sa date d'effet. Une mainlevée n'est utile que si vous remboursez avant le terme, pour vendre ou refinancer sans attendre.
Un prêt personnel peut-il être garanti par une inscription hypothécaire ?
Oui, mais un prêt garanti par une hypothèque relève alors des règles du crédit immobilier du code de la consommation, avec offre préalable et délai de réflexion, et non de celles du crédit à la consommation.
Qui peut demander une inscription hypothécaire ?
Pour une hypothèque conventionnelle, le notaire qui a reçu l'acte. Pour une hypothèque judiciaire ou légale, le créancier, par exemple le Trésor public ou un créancier muni d'un jugement ou d'une autorisation du juge.
Comment savoir si un bien fait l'objet d'une inscription ?
En demandant un état hypothécaire au service de publicité foncière dont dépend le bien. Il liste les inscriptions en cours, leur montant, leur rang et leur date d'effet.
Que se passe-t-il si l'inscription n'est pas renouvelée à temps ?
Elle est périmée : le créancier perd son rang. Il peut prendre une nouvelle inscription, mais elle ne prendra rang qu'à sa propre date, après les créanciers inscrits entre-temps.
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