Hypothèque ou caution : quelle garantie choisir pour votre prêt ?

Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».

Pour accorder un prêt immobilier, la banque exige une garantie : soit une hypothèque inscrite sur le bien par le notaire, soit la caution d'un organisme spécialisé qui s'engage à payer à votre place. La caution coûte en général moins cher à la signature et une partie peut être restituée en fin de prêt ; l'hypothèque coûte davantage au départ mais ne dépend pas de l'accord d'un organisme. Le bon choix dépend de votre profil, du type de prêt et de la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien. Pour un crédit hypothécaire, qui finance un besoin à partir d'un bien que vous possédez déjà, l'hypothèque est la garantie de principe.

Pourquoi la banque demande une garantie

Un prêt immobilier porte sur des montants élevés et des durées longues. La banque veut être certaine d'être remboursée même si l'emprunteur cesse de payer : perte d'emploi, divorce, décès sans assurance suffisante, difficultés d'entreprise. La garantie lui donne un recours. Elle s'ajoute à l'assurance emprunteur, qui couvre d'autres risques (décès, invalidité) et ne remplace pas la garantie.

Deux grandes familles existent. La sûreté réelle porte sur un bien : c'est l'hypothèque. La sûreté personnelle repose sur l'engagement d'une personne ou d'un organisme : c'est la caution. Le choix n'est pas toujours libre : c'est la banque qui fixe les garanties qu'elle accepte, en fonction de votre dossier.

Comment fonctionne l'hypothèque

L'hypothèque affecte un bien immobilier au remboursement d'une dette. Vous restez propriétaire, vous habitez ou louez le bien librement, mais si vous ne remboursez pas, le créancier peut demander la vente du bien et se payer sur le prix, avant les créanciers inscrits après lui.

L'hypothèque conventionnelle

Elle est consentie par le propriétaire dans un acte notarié, puis inscrite au service de publicité foncière. C'est la forme utilisée pour un crédit hypothécaire, un prêt travaux important ou le financement d'un bien neuf. Son inscription supporte la taxe de publicité foncière (0,715 % du montant garanti), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %), les émoluments réglementés du notaire et les frais de formalités. Le détail est expliqué dans notre page sur les frais d'hypothèque.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Pour l'achat d'un bien ancien, la banque peut bénéficier d'une hypothèque légale spéciale, qui a remplacé l'ancien privilège de prêteur de deniers depuis la réforme des sûretés. Elle est exonérée de taxe de publicité foncière, ce qui la rend nettement moins coûteuse. Elle ne garantit que la part du prêt qui finance le prix d'achat. Les différences sont détaillées dans notre comparatif hypothèque ou privilège de prêteur de deniers.

La durée et la mainlevée

L'inscription produit effet jusqu'à une date fixée dans l'acte, au plus tard un an après la dernière échéance du prêt. Si vous remboursez jusqu'au bout, elle s'éteint seule, sans frais. Si vous vendez ou remboursez avant, il faut une mainlevée d'hypothèque devant notaire, qui a un coût.

Comment fonctionne la caution d'un organisme

Avec une caution, un organisme spécialisé (société de caution mutuelle ou filiale de cautionnement d'un groupe bancaire) s'engage envers la banque à rembourser le prêt si vous ne le faites plus. Aucun acte notarié de garantie n'est nécessaire et rien n'est inscrit sur votre bien.

Le coût se compose généralement de deux éléments, fixés par chaque organisme selon le montant et le profil :

• une commission de caution, définitivement acquise ;
• une contribution à un fonds mutuel de garantie, dont une partie peut être restituée à la fin du prêt s'il a été remboursé sans incident.

Point souvent mal compris : la caution ne fait pas disparaître la dette. Si vous ne payez plus, l'organisme rembourse la banque, puis se retourne contre vous. Il peut alors prendre une hypothèque judiciaire sur votre bien et en poursuivre la vente. La caution protège la banque, pas l'emprunteur.

L'organisme étudie lui-même votre dossier : stabilité des revenus, endettement, apport, nature du projet. Il peut refuser, même si la banque est d'accord pour prêter. La banque propose alors une hypothèque.

Hypothèque ou caution : le comparatif

Le coût : comparer ce qui est vraiment payé

Comparer les deux garanties sur le seul montant payé à la signature est trompeur. Il faut raisonner en coût net sur la durée réelle de détention du bien.

1. Le coût initial : pour une hypothèque conventionnelle, il dépend directement du montant garanti, puisque les taxes légales sont proportionnelles. Pour une caution, il dépend du barème de l'organisme.
2. La restitution : avec une caution, une partie de la contribution au fonds mutuel peut revenir à l'emprunteur. Ce montant diminue le coût net, mais il n'est connu qu'à la fin.
3. La sortie anticipée : beaucoup de prêts immobiliers sont soldés avant leur terme, à l'occasion d'une revente ou d'un rachat de crédit. Avec une hypothèque, la mainlevée s'ajoute alors au coût. Avec une caution, il n'y a rien à payer.

Demandez à la banque le coût exact de chaque option pour votre prêt : il figure dans l'offre et entre dans le calcul du TAEG.

Quand choisir l'une ou l'autre

La caution est souvent préférable si

• vous êtes salarié avec des revenus stables et un projet d'achat classique ;
• vous pensez revendre le bien avant la fin du prêt ;
• votre banque travaille avec un organisme qui accepte votre dossier.

L'hypothèque s'impose ou est préférable si

• l'organisme de caution refuse votre dossier : profession indépendante, revenus variables ou étrangers, âge avancé, endettement élevé ;
• le prêt est in fine : le capital étant remboursé en une fois au terme, les organismes de caution l'acceptent rarement ;
• vous empruntez sur un bien que vous possédez déjà, pour financer des travaux, une soulte, des droits de succession, une dette ou un projet : c'est le principe même du crédit hypothécaire ;
• vous financez un bien atypique, une SCI ou un montage patrimonial que l'organisme n'accepte pas ;
• vous comptez garder le bien jusqu'au terme du prêt, auquel cas aucune mainlevée ne sera due.

Et la caution d'un proche ?

On parle aussi de caution quand un parent ou un associé s'engage personnellement à payer à votre place. C'est une caution personnelle : elle engage tout son patrimoine et ses revenus, dans la limite prévue à l'acte. Les banques l'acceptent rarement comme garantie principale d'un prêt immobilier, mais la demandent parfois en complément.

Un proche peut aussi hypothéquer son propre bien pour garantir votre prêt : c'est la caution hypothécaire, que le code civil appelle sûreté réelle pour autrui. Il n'est alors engagé que sur ce bien, mais il risque de le perdre si vous ne remboursez pas.

Dans un crédit hypothécaire, pourquoi l'hypothèque

Le crédit hypothécaire permet d'emprunter en s'appuyant sur la valeur d'un bien déjà possédé, et non sur un achat. Il n'y a donc pas de prix d'achat à garantir, et les organismes de caution n'interviennent pas sur ce type de financement. La garantie est une hypothèque conventionnelle, inscrite par le notaire, en premier rang si le bien est libre ou en rang suivant s'il est déjà grevé.

Chez Trésovia, le bien donné en garantie doit être situé en France et valoir au moins 300 000 €. Le besoin commence à 50 000 €, et le montant peut atteindre 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits. Le prêt peut être amortissable jusqu'à 25 ans, ou in fine jusqu'à 15 ans à partir de 100 000 €. Vos revenus doivent permettre de rembourser, vous devez avoir votre résidence fiscale en France et n'être inscrit ni au FICP ni au FCC. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris.

Un exemple

Marc, 54 ans, est artisan, avec des revenus solides mais variables d'une année sur l'autre. Il possède une maison estimée à 650 000 €, sans crédit en cours. Il souhaite emprunter 150 000 € pour financer l'agrandissement de son atelier et des travaux dans la maison. Un organisme de caution a refusé son dossier pour un précédent projet, en raison de ses revenus irréguliers.

Avec un crédit hypothécaire, la question ne se pose pas : la garantie est une hypothèque sur la maison. Le besoin représente environ 23 % de la valeur du bien, loin du plafond de 70 %. Sur 15 ans en amortissable, Marc rembourse capital et intérêts chaque mois, plus les frais d'acte et de garantie. L'étude porte sur sa capacité réelle à rembourser, calculée sur plusieurs années de revenus.

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Questions fréquentes

Vaut-il mieux une hypothèque ou une caution pour un prêt immobilier ?

Pour un salarié qui achète sa résidence principale et risque de revendre avant le terme, la caution d'un organisme est souvent plus avantageuse. Pour un profil atypique, un prêt in fine ou un crédit hypothécaire sur un bien déjà possédé, l'hypothèque reste la garantie adaptée.

Quelle garantie coûte le moins cher ?

Il faut comparer le coût total : à la signature, la caution est généralement moins chère qu'une hypothèque conventionnelle, et une partie peut être restituée. L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, réservée à l'achat dans l'ancien, réduit fortement l'écart.

La caution est-elle remboursée à la fin du prêt ?

Une partie peut l'être : la contribution versée au fonds mutuel de garantie est en partie restituée si le prêt a été remboursé sans incident, selon les conditions de l'organisme. La commission de caution, elle, reste acquise.

Faut-il payer une mainlevée en cas de revente avec une hypothèque ?

Oui, si le prêt est soldé avant son terme : le notaire établit une mainlevée, qui a un coût. Si le prêt va jusqu'à son terme, l'inscription cesse de produire effet un an après la dernière échéance, sans formalité.

La banque peut-elle refuser la caution et imposer une hypothèque ?

Oui. L'organisme de caution étudie le dossier et peut refuser ; la banque propose alors une hypothèque. C'est fréquent pour les indépendants, les revenus atypiques, les prêts in fine ou les montants élevés au regard des revenus.

Que se passe-t-il en cas d'impayés avec une caution ?

L'organisme rembourse la banque, puis se retourne contre vous pour récupérer les sommes. Il peut alors prendre une hypothèque judiciaire sur votre bien et en demander la vente. La caution ne vous libère donc pas de la dette.

Un crédit hypothécaire peut-il être garanti par une caution ?

Non, par définition. Le crédit hypothécaire repose sur la valeur d'un bien que vous possédez déjà, garantie par une hypothèque conventionnelle inscrite par le notaire.

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