Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».
Quand plusieurs biens garantissent un même crédit, ou qu'on veut vendre une partie d'un bien hypothéqué, il n'est pas toujours nécessaire de rembourser tout le prêt. La mainlevée partielle libère seulement une partie de la garantie, en accord avec le prêteur. Voici quand elle est possible, comment elle se négocie, et ce qu'elle coûte.
Ce qu'est une mainlevée partielle
La mainlevée est l'acte par lequel le prêteur renonce à son hypothèque. Elle est partielle lorsqu'elle ne porte que sur une partie des biens hypothéqués, ou sur une partie d'un bien, le reste demeurant en garantie du crédit.
Les situations courantes
- Plusieurs biens en garantie : un crédit garanti par une maison et un appartement, dont on veut vendre l'appartement en gardant le crédit.
- La division d'un terrain : la vente d'une parcelle détachée d'une propriété hypothéquée.
- Un immeuble en lots : la vente d'un lot de copropriété dans un ensemble donné en garantie.
- Un crédit relais adossé à deux biens, dont l'un est vendu. Voir le prêt relais hypothécaire.
L'accord du prêteur
La mainlevée partielle n'est pas un droit : elle suppose l'accord du prêteur. Il l'accepte lorsque la garantie restante couvre encore suffisamment le capital restant dû. Le plus souvent, il demande en échange un remboursement partiel, financé par le prix de vente du bien libéré. Certains actes de prêt prévoient dès l'origine les conditions d'une mainlevée partielle : vérifiez votre offre et votre acte notarié.
Le déroulé
- Demander l'accord du prêteur, avec l'estimation du bien à libérer et du bien restant.
- Convenir du remboursement partiel et de ses éventuelles indemnités.
- Signer la vente : le notaire verse au prêteur la part convenue du prix.
- Publier la mainlevée partielle au service de publicité foncière, par acte notarié.
Les frais
Une mainlevée partielle passe par un acte notarié et sa publication : émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière et frais de formalités, calculés sur le montant libéré. S'y ajoutent, le cas échéant, les indemnités de remboursement anticipé sur la part remboursée. Voir la levée d'hypothèque et le remboursement anticipé.
Un exemple
Pour financer une soulte de 300 000 €, Jean a donné en garantie sa maison, estimée à 500 000 €, et un studio loué, estimé à 200 000 €. Trois ans plus tard, il veut vendre le studio. Le capital restant dû est de 270 000 €, soit 54 % de la valeur de la maison, sous le plafond de 70 %. Le prêteur accepte la mainlevée partielle contre un remboursement de 60 000 € sur le prix de vente. Jean garde son crédit, sa maison reste seule en garantie.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une mainlevée partielle d'hypothèque ?
L'acte par lequel le prêteur libère une partie des biens hypothéqués, le reste demeurant en garantie du crédit.
Le prêteur peut-il refuser ?
Oui : la mainlevée partielle suppose son accord. Il l'accepte en général si la garantie restante couvre suffisamment le capital restant dû, souvent contre un remboursement partiel.
Faut-il passer par un notaire ?
Oui : la mainlevée doit être constatée par acte notarié et publiée au service de publicité foncière.
Combien coûte une mainlevée partielle ?
Les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les formalités, plus d'éventuelles indemnités de remboursement anticipé sur la part remboursée.
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