Cet article fait partie de notre guide « Rachat de crédit hypothécaire ».
Un rachat de crédit vise à regrouper plusieurs dettes en une seule mensualité, plus légère. Mais cette solution peut elle-même être refusée, laissant l'emprunteur trop endetté pour être aidé par le dispositif censé réduire son endettement. Pour un propriétaire non fiché, le crédit hypothécaire permet souvent de sortir de cette impasse.
Pourquoi un rachat de crédit est refusé
Le taux d'endettement, premier motif
Les banques appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'endettement de 35 % des revenus au plus, assurance comprise, avec une marge de dérogation limitée. Un dossier très endetté, celui qui aurait le plus besoin d'un regroupement, est aussi celui qui a le plus de mal à passer ce filtre.
Les autres motifs
Un reste à vivre jugé insuffisant, des revenus irréguliers, un historique bancaire marqué par des incidents, ou une inscription au FICP ou au FCC.
Ce que le crédit hypothécaire change, et ce qu'il ne change pas
Le crédit hypothécaire s'appuie d'abord sur la valeur du bien apporté en garantie. Le taux d'endettement reste regardé, mais il est analysé avec plus de souplesse, au regard de la garantie et du reste à vivre. Un propriétaire refusé pour dépassement des 35 % peut donc être financé.
Cette souplesse s'arrête au fichage : une inscription au FICP ou au FCC, quelle qu'en soit la cause, ou une procédure de surendettement, ferme l'accès au crédit hypothécaire, quelle que soit la valeur du bien.
Les conditions
- un bien d'au moins 300 000 €, et un besoin d'au moins 50 000 € dans la limite de 70 % de sa valeur, crédits repris compris ;
- des revenus réguliers permettant de rembourser la nouvelle mensualité ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ou au FCC.
Les pistes à explorer d'abord
- Solder un ou deux petits crédits avec une épargne disponible, pour repasser sous le seuil de 35 % et débloquer un rachat classique, moins cher.
- Ajouter un co-emprunteur aux revenus stables, en sachant qu'il s'engage pour toute la durée du crédit.
Un exemple
Monsieur L., 52 ans, cadre, rembourse trois crédits à la consommation pour 85 000 € au total. Ses mensualités représentent 48 % de ses revenus : plusieurs organismes refusent son rachat de crédit. Il n'a aucun incident de paiement. Propriétaire de sa maison, estimée à 420 000 € et sans prêt, il obtient un crédit hypothécaire de 92 000 €, frais compris, sur une durée longue. Ses trois crédits sont soldés, et sa charge mensuelle redevient soutenable.
Questions fréquentes
Pourquoi un rachat de crédit peut-il être refusé ?
Le plus souvent parce que le taux d'endettement dépasse 35 % des revenus, même après regroupement, ou en raison d'un fichage.
Le crédit hypothécaire est-il soumis à la règle des 35 % ?
Ce repère reste regardé, mais l'analyse est plus souple : elle tient compte de la valeur du bien et du reste à vivre.
Peut-on obtenir un crédit hypothécaire en étant fiché ?
Non. Une inscription au FICP ou au FCC, quelle qu'en soit la cause, ferme l'accès au crédit hypothécaire tant qu'elle est active.
Le crédit hypothécaire coûte-t-il plus cher qu'un rachat classique ?
En général, oui, avec en plus les frais d'hypothèque. Son intérêt est d'être accessible quand le rachat classique est refusé.
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