Cet article fait partie de notre guide « Saisie immobilière, surendettement, fichage : les solutions ».
Le commandement de payer valant saisie immobilière est l'acte qui ouvre la saisie de votre maison ou de votre appartement. Délivré par un commissaire de justice à la demande d'un créancier muni d'un titre exécutoire, il vous laisse huit jours pour payer. Passé ce délai, il est publié au service de publicité foncière et votre bien devient indisponible. Il peut encore être contesté, devenir caduc ou être arrêté par un paiement : voici ses règles, ses délais et vos marges de manœuvre.
Un acte qui vaut saisie
Ce n'est pas une simple mise en demeure. Le commandement de payer valant saisie immobilière, régi par les articles R. 321-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, produit deux effets à la fois : il vous somme de payer et il saisit le bien. Il ne peut être délivré que par un créancier qui détient un titre exécutoire (jugement, acte notarié de prêt, titre de l'administration fiscale, contrainte URSSAF) constatant une créance liquide et exigible. Il n'existe pas de montant minimum de dette, mais la saisie doit rester proportionnée.
Il se distingue du commandement de payer aux fins de saisie-vente, qui vise vos biens meubles, et du commandement visant la clause résolutoire d'un bail.
Les mentions obligatoires
L'article R. 321-3 du Code des procédures civiles d'exécution énumère les mentions que doit comporter l'acte, à peine de nullité. On y trouve notamment :
- la constitution d'avocat du créancier poursuivant, chez qui il élit domicile ;
- la date et la nature du titre exécutoire ;
- le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, et le taux des intérêts moratoires ;
- l'avertissement que, faute de paiement dans les huit jours, la procédure se poursuivra et que vous serez assigné à une audience d'orientation devant le juge de l'exécution ;
- la désignation précise du bien saisi ;
- l'indication que le commandement vaut saisie, que le bien est indisponible et que l'acte sera publié ;
- la faculté de rechercher un acquéreur en vue d'une vente amiable ;
- la possibilité de saisir la commission de surendettement et de demander l'aide juridictionnelle ;
- l'indication du juge de l'exécution compétent.
Lorsque le bien est le logement de la famille, l'acte doit aussi être délivré au conjoint. Une mention manquante ou erronée peut justifier une demande de nullité, à condition en principe de démontrer le préjudice qu'elle vous cause (article 114 du Code de procédure civile).
Les délais, étape par étape
| Étape | Délai | Ce qui se passe |
|---|---|---|
| Signification du commandement | Jour J | Vous avez huit jours pour payer |
| Publication au service de publicité foncière | Dans les deux mois de la signification | La saisie devient opposable aux tiers |
| Assignation à l'audience d'orientation | Dans les deux mois de la publication | Vous êtes convoqué devant le juge de l'exécution |
| Audience d'orientation | Entre un et trois mois après l'assignation | Le juge tranche les contestations et choisit vente amiable ou vente forcée |
| Dénonciation aux créanciers inscrits | Dans les cinq jours ouvrables suivant l'assignation | Les autres créanciers hypothécaires sont appelés à déclarer leur créance |
Ces délais sont ceux des articles R. 321-6, R. 322-4 et R. 322-6 du Code des procédures civiles d'exécution. Le déroulé complet, jusqu'à la vente, est détaillé dans les étapes de la procédure de saisie immobilière.
Les effets sur votre bien
- Indisponibilité : vous ne pouvez plus vendre ni hypothéquer librement le bien (article L. 321-2). Cette indisponibilité est opposable aux tiers à compter de la publication.
- Loyers immobilisés : si le bien est loué, les loyers dus après la signification sont immobilisés pour être distribués avec le prix (article L. 321-3).
- Vous restez dans les lieux : le commandement ne vous expulse pas. Vous conservez l'usage du bien jusqu'à la vente, sans pouvoir le dégrader.
- Prescription interrompue : le créancier dispose de nouveau de tout le délai pour agir.
Contester le commandement
Toute contestation doit être soulevée, par avocat, au plus tard à l'audience d'orientation (article R. 311-5), faute de quoi elle est irrecevable. Les motifs les plus fréquents :
| Motif | Exemple | Effet possible |
|---|---|---|
| Vice de forme | Mention obligatoire absente, mauvais décompte | Nullité du commandement |
| Titre exécutoire irrégulier | Acte notarié sans formule exécutoire, jugement non signifié | Nullité de la saisie |
| Dette contestée | Erreur de calcul, paiements non pris en compte, prescription | Réduction ou annulation de la créance |
| Disproportion | Dette faible au regard du bien, autres moyens de paiement | Mainlevée de la saisie |
| Surendettement | Dossier déclaré recevable | Suspension de la procédure |
Caducité, péremption et radiation
Le commandement a une durée de vie limitée. S'il n'est pas publié dans les deux mois de sa signification, il est privé d'effet et le créancier doit recommencer. Une fois publié, il cesse de produire effet si aucun jugement constatant la vente n'est mentionné en marge de sa publication dans le délai fixé par l'article R. 321-20. Le créancier peut toutefois demander au juge de proroger ces effets avant leur expiration, ce qu'il fait souvent lorsque la procédure s'allonge.
La radiation du commandement au service de publicité foncière intervient lorsque le créancier en donne mainlevée, en général après paiement, ou lorsque le juge l'ordonne. Tant qu'elle n'est pas faite, le bien reste indisponible : pensez à la demander après avoir payé.
Comment arrêter la saisie
- Payer dans les huit jours, ou plus tard tant que la vente n'a pas eu lieu, en incluant intérêts et frais de poursuite.
- Négocier avec le créancier un échéancier en contrepartie de la suspension des poursuites.
- Demander la vente amiable à l'audience d'orientation : elle donne en général un meilleur prix qu'une adjudication.
- Contester l'acte ou la dette, avec votre avocat.
- Solder la dette par un financement, si votre situation le permet.
Un exemple
Marc, 49 ans, salarié, a été condamné à rembourser 90 000 € à un ancien associé. Faute de paiement, l'associé lui fait délivrer un commandement valant saisie sur son appartement, estimé à 420 000 €, sur lequel il reste 60 000 € de prêt. Marc n'est inscrit ni au FICP ni au FCC : ses échéances de prêt ont toujours été payées.
Il demande un crédit hypothécaire de 160 000 € qui reprend le prêt en cours et solde la dette, avec les intérêts et les frais de poursuite. Le total reste sous le plafond de 70 % de la valeur, soit 294 000 €, et ses revenus couvrent la nouvelle échéance. Les fonds arrivent avant l'audience d'orientation, le créancier donne mainlevée et le commandement est radié.
Les conditions d'un crédit hypothécaire avec Trésovia
Un bien situé en France d'une valeur d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 € (au moins 100 000 € en cas de reprise d'un prêt immobilier), dans la limite de 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits. Des revenus qui permettent de rembourser, une résidence fiscale en France, et aucune inscription au FICP ou au FCC, quelle qu'en soit la cause. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de dix jours compris : le dossier doit donc être lancé dès la réception du commandement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un commandement de payer valant saisie immobilière ?
C'est l'acte, délivré par un commissaire de justice à la demande d'un créancier muni d'un titre exécutoire, qui vous somme de payer sous huit jours et qui engage la saisie de votre bien immobilier. Il vaut saisie : le bien devient indisponible.
Quel délai après un commandement de payer valant saisie immobilière ?
Vous avez huit jours pour payer. Le créancier doit ensuite publier le commandement dans les deux mois de sa signification, puis vous assigner à l'audience d'orientation dans les deux mois de la publication. Il s'écoule souvent plusieurs mois avant la vente.
Peut-on vendre son bien après un commandement valant saisie ?
Pas librement : le bien est indisponible. Vous pouvez en revanche chercher un acquéreur et demander au juge, à l'audience d'orientation, l'autorisation de vendre à l'amiable. Le prix est alors versé pour payer les créanciers.
Comment contester un commandement valant saisie immobilière ?
Par un avocat, devant le juge de l'exécution. Toutes les contestations doivent être soulevées au plus tard à l'audience d'orientation : mention manquante, titre irrégulier, dette prescrite ou erronée, disproportion de la saisie.
Quand le commandement valant saisie devient-il caduc ?
Lorsqu'il n'est pas publié dans les deux mois de sa signification, ou lorsqu'aucun jugement constatant la vente n'est mentionné en marge de sa publication dans le délai fixé par l'article R. 321-20, sauf prorogation décidée par le juge.
Payer après le délai de huit jours arrête-t-il la saisie ?
Oui, le paiement intégral de la dette, des intérêts et des frais met fin à la procédure tant que la vente n'a pas eu lieu. Le créancier donne alors mainlevée et le commandement est radié au service de publicité foncière.
Le commandement valant saisie entraîne-t-il un fichage ?
Pas en lui même. En revanche, s'il fait suite à des impayés de crédit, une inscription au FICP a souvent déjà eu lieu, et le dépôt d'un dossier de surendettement entraîne aussi une inscription.
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Le commandement valant saisie laisse du temps, mais chaque délai qui passe réduit vos options. Faites vérifier l'acte par un avocat dès sa réception et préparez en parallèle une solution de paiement.
Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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