Cet article fait partie de notre guide « Acheter, investir, rénover grâce au crédit hypothécaire ».
Pour acheter avant d'avoir vendu, le prêt relais bancaire n'est pas la seule solution. Il existe au moins huit autres voies : vendre d'abord, acheter sous condition de vente, négocier une vente longue, vendre à un professionnel, demander un prêt achat-revente, un prêt in fine adossé à une épargne, mobiliser un apport familial, ou utiliser un crédit hypothécaire comme relais. Ce dernier s'appuie sur la valeur de vos biens plutôt que sur vos seuls revenus : c'est la solution quand la banque refuse le prêt relais ou propose trop peu.
Les alternatives au prêt relais en un tableau
| Solution | Principe | Pour qui | Limite |
|---|---|---|---|
| Vendre d'abord | Vous vendez, puis achetez avec le prix | Tous, surtout en marché lent | Logement temporaire à prévoir |
| Achat sous condition de vente | Le compromis d'achat dépend de la vente de votre bien | Acheteurs face à un vendeur peu pressé | Peu de vendeurs l'acceptent |
| Prêt achat-revente | Un seul crédit reprend votre prêt et finance l'achat | Emprunteurs ayant encore un prêt sur le bien à vendre | Mêmes critères de revenus qu'un prêt bancaire |
| Apport familial | Don ou prêt d'un proche, écrit et déclaré | Familles disposant de liquidités | Dépend de l'entourage |
| Vente longue | L'acte de vente est signé à une date éloignée, calée sur votre achat | Vendeurs qui ont déjà un acquéreur | L'acquéreur doit accepter d'attendre |
| Vente à un professionnel | Un professionnel achète rapidement votre bien | Ceux qui privilégient la vitesse | Prix inférieur au marché |
| Prêt in fine adossé à une épargne | Vous ne payez que les intérêts, le capital est remboursé à la vente ou par l'épargne nantie | Épargnants disposant d'un placement important | Épargne immobilisée en garantie |
| Crédit hypothécaire relais | Financement adossé à vos biens, remboursé à la vente | Profils refusés par la banque, ventes longues | Coût plus élevé, besoin d'au moins 300 000 € pour un achat |
Le prêt relais bancaire et ses inconvénients
La banque vous avance une partie de la valeur du bien à vendre, en attendant la vente. Elle accorde en général une fraction de sa valeur estimée, plus élevée quand un compromis de vente est déjà signé, après déduction du prêt qui le finance encore. Le prêt relais s'accompagne souvent d'un prêt immobilier classique pour le reste de l'achat.
- Une durée courte, en général un an, prolongeable une fois : si la vente tarde, la pression monte vite.
- Un montant limité à une fraction de la valeur estimée, qui laisse souvent un écart à combler.
- Une analyse centrée sur vos revenus et votre taux d'endettement, qui écarte de nombreux indépendants, retraités et emprunteurs déjà endettés.
- Le risque de porter deux biens : intérêts du relais, charges et taxes des deux logements, éventuelle baisse du prix pour vendre à temps.
Les autres solutions en détail
Vendre d'abord, puis acheter
C'est la voie la plus sûre : aucun crédit relais, aucun risque de porter deux biens. Le décalage se gère par une location temporaire, ou par une clause permettant de rester quelques semaines dans le bien vendu après la signature, moyennant une indemnité d'occupation.
Acheter sous condition de vente
Le compromis d'achat est signé sous condition suspensive de la vente de votre bien, dans un délai fixé. Peu de vendeurs l'acceptent en marché tendu ; c'est plus envisageable en marché calme ou pour un bien qui se vend difficilement.
Négocier une vente longue
Vous trouvez d'abord votre acquéreur, puis convenez avec lui d'une date de signature de l'acte de vente éloignée, calée sur votre propre achat. Vous connaissez ainsi votre prix avant d'acheter. La formule suppose un acquéreur peu pressé, souvent lui-même en attente d'une vente ou d'une mutation.
Vendre à un professionnel
Des professionnels de l'immobilier rachètent des logements en quelques semaines. La rapidité a un prix : l'offre est en général inférieure au prix que vous obtiendriez sur le marché. À réserver aux cas où le temps compte plus que le prix.
Le prêt in fine adossé à une épargne
Si vous détenez une assurance vie ou un portefeuille important, certaines banques financent l'achat en in fine en prenant ce placement en garantie : vous ne payez que les intérêts, puis remboursez le capital avec le prix de vente ou l'épargne. Voir prêt in fine ou amortissable.
Le prêt achat-revente
La banque rachète votre prêt en cours et finance le nouvel achat en un seul crédit, dont une partie est remboursée à la vente. Vous ne payez qu'une mensualité, mais l'accord reste soumis aux critères de revenus habituels.
L'apport familial
Un don ou un prêt d'un proche peut combler l'écart en attendant la vente. Il doit être écrit, déclaré à l'administration fiscale au-delà de certains montants, et ses modalités de remboursement prévues.
Le crédit hypothécaire utilisé comme relais
Il finance l'achat en s'appuyant sur la valeur de vos biens : celui que vous vendez, celui que vous achetez, ou les deux. Vous payez en général les intérêts pendant la transition, puis remboursez le capital avec le prix de vente. La durée est calée sur votre calendrier de vente plutôt que sur une échéance bancaire standard. Voir le prêt relais hypothécaire.
Chez Trésovia, pour un achat, le besoin doit atteindre au moins 300 000 €, dans la limite de 70 % de la valeur des biens apportés en garantie. Les revenus doivent permettre de payer les échéances, et aucune inscription au FICP ou au FCC n'est acceptée.
Que faire si le bien ne se vend pas pendant le prêt relais ?
- Revoyez le prix et la mise en vente : un bien qui ne reçoit aucune visite ou aucune offre est presque toujours au-dessus du marché.
- Demandez la prolongation du prêt relais à votre banque avant l'échéance : elle est souvent possible une fois, sans être de droit.
- Mettez le bien en location si le marché est bloqué : les loyers couvrent une partie des intérêts, mais la vente d'un bien occupé est plus lente.
- Remplacez le relais par un crédit hypothécaire plus long, adossé à vos biens, qui rembourse la banque et vous laisse le temps de vendre dans de bonnes conditions.
Ne laissez pas l'échéance arriver sans solution : un prêt relais non remboursé devient exigible, et la banque peut alors faire jouer sa garantie, hypothèque ou promesse d'affectation hypothécaire.
Prêt relais bancaire ou crédit hypothécaire relais : la comparaison
| Critère | Prêt relais bancaire | Crédit hypothécaire relais |
|---|---|---|
| Ce qui décide | Vos revenus et votre endettement | D'abord la valeur des biens, puis vos revenus |
| Montant | Une fraction du bien à vendre | Jusqu'à 70 % de la valeur des biens apportés en garantie |
| Durée | Courte, en général un an | Calée sur votre calendrier de vente |
| Coût | Généralement plus bas | Plus élevé, frais d'hypothèque en plus |
| Profils acceptés | Profils dans les normes bancaires | Aussi indépendants, retraités, emprunteurs déjà endettés, s'ils ne sont pas fichés |
| Risque principal | Échéance courte si la vente tarde | Porter deux biens plus longtemps si la vente tarde |
Comment choisir
- Commencez par votre banque : si elle accorde un prêt relais dans de bonnes conditions et que votre bien se vendra vite, c'est souvent la solution la moins coûteuse.
- Si le marché est lent ou le bien difficile à vendre, vendre d'abord reste la voie la plus sûre.
- Si la banque refuse ou propose trop peu, si vos revenus sortent des grilles, ou si la vente risque de dépasser un an, le crédit hypothécaire prend le relais.
Un exemple
Philippe, 66 ans, retraité, veut acheter un appartement à 450 000 € près de ses enfants avant de vendre sa maison, estimée à 600 000 €. Sa banque refuse le prêt relais en raison de son âge et de la durée de vente probable dans son secteur. Avec les frais, son besoin dépasse ce que sa maison seule permet de mobiliser à 70 % de sa valeur, soit 420 000 €. En apportant aussi l'appartement en garantie, la valeur totale atteint 1 050 000 €, dont 70 % font 735 000 € : le besoin est couvert. Philippe paie les intérêts pendant la vente, puis rembourse le capital avec le prix de la maison.
Questions fréquentes
Quelle autre solution que le prêt relais pour acheter avant de vendre ?
Vendre d'abord puis louer temporairement, acheter sous condition de vente, un prêt achat-revente, un apport familial, ou un crédit hypothécaire utilisé comme relais quand la banque refuse.
Quels sont les inconvénients du prêt relais ?
Une durée courte, un montant limité à une fraction du bien à vendre, une analyse stricte des revenus, et le risque de porter deux biens si la vente tarde.
Peut-on obtenir un prêt relais avec un compromis de vente signé ?
Oui, et la banque accorde alors souvent une part plus élevée de la valeur du bien, puisque la vente est engagée. Le prêt relais reste soumis à vos critères de revenus.
Quelle différence entre un prêt relais bancaire et un crédit hypothécaire relais ?
Le prêt relais bancaire est accordé d'abord sur vos revenus, pour une durée courte. Le crédit hypothécaire relais s'appuie d'abord sur la valeur de vos biens et laisse plus de temps, pour un coût généralement plus élevé.
Que faire si ma maison ne se vend pas pendant le prêt relais ?
Revoyez le prix, demandez la prolongation avant l'échéance, envisagez la location, ou remplacez le relais par un crédit hypothécaire plus long adossé à vos biens.
Peut-on acheter avant de vendre sans prêt relais ?
Oui : vente longue avec votre acquéreur, prêt in fine adossé à une épargne, apport familial ou crédit hypothécaire relais permettent d'acheter avant d'avoir encaissé le prix de vente.
Lequel est le moins cher ?
En général, le prêt relais bancaire. C'est pourquoi il faut commencer par interroger sa banque.
Peut-on obtenir un crédit hypothécaire relais après un refus bancaire ?
Oui, si le besoin atteint au moins 300 000 €, que vos revenus permettent de payer les échéances et que vous n'êtes inscrit ni au FICP ni au FCC.
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