Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».
La promesse d'affectation hypothécaire est un engagement par lequel le propriétaire d'un bien promet à son prêteur de l'hypothéquer à sa première demande, et en attendant de ne pas le vendre ni le grever. Ce n'est pas une hypothèque : rien n'est inscrit au service de publicité foncière, et le prêteur n'a ni droit de préférence ni droit de suite sur le bien. Elle sert surtout à éviter les frais d'une inscription pour des prêts courts ou professionnels. Pour vous, elle limite la liberté de disposer du bien tant que le prêt court.
Définition de la promesse d'affectation hypothécaire
On parle aussi de promesse d'hypothèque ou, plus rarement, d'engagement d'affectation hypothécaire. Le propriétaire, qu'on appelle parfois l'affectant, signe en général un acte sous seing privé dans lequel il s'engage :
- à consentir une hypothèque sur un bien désigné, si le prêteur la réclame ;
- à ne pas vendre ce bien sans rembourser le prêt ;
- à ne pas consentir d'hypothèque ou d'autre droit sur ce bien au profit d'un tiers ;
- à informer le prêteur de tout événement qui affecterait le bien (saisie, sinistre, mise en location de longue durée).
L'acte mentionne l'identité des parties, le prêt garanti, la désignation précise du bien et de son titre de propriété, et souvent le notaire chargé d'établir l'hypothèque si elle est demandée.
Quelle valeur juridique ?
La promesse crée une obligation personnelle à la charge du propriétaire, pas une sûreté sur le bien. Trois conséquences en découlent :
- Elle n'est pas opposable aux tiers. N'étant pas publiée, elle n'empêche pas juridiquement une vente ou l'inscription d'une hypothèque par un autre créancier, judiciaire ou légale.
- Le prêteur n'a aucun rang. En cas de vente forcée du bien, il est payé comme un créancier ordinaire, après les créanciers inscrits.
- La sanction est contractuelle. Si vous ne respectez pas la promesse, le prêteur peut prononcer l'exigibilité immédiate du prêt et vous réclamer des dommages et intérêts, mais il ne peut pas annuler la vente faite à un acquéreur.
Pour que l'hypothèque existe vraiment, il faut un acte notarié et une inscription au service de publicité foncière. Tant que ces deux étapes n'ont pas eu lieu, la garantie du prêteur repose sur votre parole et sur les clauses du contrat de prêt.
Promesse, mandat hypothécaire et hypothèque inscrite
| Critère | Promesse d'affectation | Mandat hypothécaire | Hypothèque inscrite |
|---|---|---|---|
| Forme | Acte sous seing privé, le plus souvent | Procuration notariée donnée au prêteur | Acte notarié |
| Publication | Aucune | Aucune tant que le mandat n'est pas utilisé | Inscription au service de publicité foncière |
| Droit de préférence et de suite | Non | Non, jusqu'à l'inscription | Oui, selon son rang |
| Frais à la mise en place | Faibles | Frais d'acte de procuration | Frais d'acte et taxes d'inscription |
| Protection du prêteur | Faible | Moyenne : il peut inscrire sans vous | Forte |
| Contrainte pour vous | Ne pas vendre ni grever le bien | Le prêteur peut inscrire à tout moment | Mainlevée nécessaire pour vendre libre |
Pourquoi un prêteur se contente d'une promesse
- Pour un prêt court, comme un prêt relais ou un crédit de trésorerie de quelques mois, où les frais d'une hypothèque pèseraient lourd au regard de la durée.
- Pour un prêt professionnel accordé à un dirigeant ou à une société, en complément d'autres garanties.
- Quand le bien est déjà grevé et que le prêteur veut au moins empêcher une nouvelle inscription.
- Dans certains dispositifs d'accession où une collectivité ou un organisme demande une promesse plutôt qu'une hypothèque.
Vos obligations et vos risques
La promesse paraît légère parce qu'elle coûte peu. Elle engage pourtant votre liberté sur le bien :
- Vendre le bien suppose de rembourser le prêt ou d'obtenir l'accord écrit du prêteur.
- Emprunter à nouveau sur ce bien, par exemple avec un crédit hypothécaire, suppose la même autorisation, ou le remboursement du prêt garanti par la promesse.
- Un impayé peut conduire le prêteur à exiger l'hypothèque promise : vous devrez alors signer l'acte, à vos frais si le contrat le prévoit.
- Une hypothèque judiciaire prise par un autre créancier passe devant le prêteur, qui peut alors prononcer l'exigibilité de son prêt.
Lisez donc la promesse comme une clause du prêt à part entière : elle précise ce que vous pouvez faire du bien jusqu'au dernier remboursement.
Promesse d'affectation et crédit hypothécaire
Un crédit hypothécaire repose, lui, sur une hypothèque constituée par acte notarié et inscrite sur le bien apporté en garantie. Si ce bien fait déjà l'objet d'une promesse d'affectation au profit d'un autre prêteur, le nouveau crédit sert souvent à rembourser le prêt existant, ce qui libère le bien de la promesse, en plus de financer le nouveau besoin.
Chez Trésovia, un dossier est étudié si le bien vaut au moins 300 000 € et se situe en France, pour un besoin d'au moins 50 000 €, jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris.
Un exemple
Sophie, 49 ans, artisane, a obtenu de sa banque un prêt professionnel de 80 000 €, garanti par une promesse d'affectation hypothécaire sur son appartement, estimé à 420 000 €. Elle doit aujourd'hui régler une dette URSSAF de 90 000 € et sa banque refuse un second prêt.
- Le blocage : la promesse lui interdit d'hypothéquer l'appartement au profit d'un autre prêteur sans l'accord de sa banque.
- La solution : un crédit hypothécaire qui rembourse le solde du prêt professionnel, soit 60 000 €, et règle la dette URSSAF. Le besoin total atteint 150 000 €, plus les frais.
- Le calcul : 70 % de 420 000 € donnent 294 000 €. Le besoin est couvert, l'appartement est libéré de la promesse, et Sophie n'a plus qu'un seul prêt, à condition que ses revenus permettent de le rembourser.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une promesse d'affectation hypothécaire ?
C'est l'engagement du propriétaire d'hypothéquer un bien à la demande de son prêteur et, en attendant, de ne pas le vendre ni le grever au profit d'un tiers.
Une promesse d'affectation hypothécaire est-elle une hypothèque ?
Non. Elle n'est pas inscrite au service de publicité foncière et ne donne au prêteur ni rang ni droit de suite sur le bien.
Peut-on vendre un bien sous promesse d'affectation hypothécaire ?
Juridiquement la vente reste possible, mais elle viole la promesse : le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du prêt. Il faut donc rembourser ou obtenir son accord avant de vendre.
Faut-il un notaire pour une promesse d'affectation hypothécaire ?
Non, elle est le plus souvent signée sous seing privé. Le notaire n'intervient que si l'hypothèque promise est ensuite constituée.
Qu'est-ce qu'un affectant hypothécaire ?
C'est le propriétaire qui affecte son bien à la garantie d'une dette, la sienne ou celle d'un tiers. Quand il garantit la dette d'autrui, on parle de caution hypothécaire.
Quelle différence avec le mandat hypothécaire ?
Le mandat hypothécaire est une procuration notariée qui permet au prêteur d'inscrire lui-même l'hypothèque, sans nouvelle signature de votre part. La promesse suppose que vous signiez l'acte le moment venu.
Peut-on obtenir un crédit hypothécaire sur un bien déjà promis en garantie ?
Oui, en général en remboursant le prêt garanti par la promesse grâce au nouveau crédit, ou avec l'accord écrit du premier prêteur.
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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