Cet article fait partie de notre guide « Acheter, investir, rénover grâce au crédit hypothécaire ».
Marc et Sophie, 57 et 55 ans, devaient financer les quatre années d'études de leur fils dans une université américaine, pour un budget dépassant largement 100 000 €. Plutôt que de vendre un appartement locatif qu'ils veulent garder, ils ont souscrit un crédit hypothécaire in fine de 100 000 € sur 10 ans. Ils paient les intérêts pendant la durée du prêt et rembourseront le capital à l'échéance avec leur épargne financière et, le cas échéant, un arbitrage patrimonial.
Dossier accompagné par Trésovia. Les prénoms ont été modifiés et certains détails simplifiés pour préserver la confidentialité.
La situation
Marc et Sophie vivent à Lyon. Ils disposent d'un patrimoine immobilier confortable, dont un appartement mis en location.
Leur fils, 20 ans, est admis dans une université américaine pour un cursus de quatre ans. Frais de scolarité, logement, assurance santé et vie sur place : le budget à prévoir dépasse largement 100 000 €.
Le couple pourrait vendre l'appartement locatif pour payer ces études. Il ne le souhaite pas : ce bien fait partie de sa stratégie patrimoniale à long terme. Ses revenus lui permettent par ailleurs de supporter le coût d'un financement.
Le besoin
Le besoin de trésorerie est important mais temporaire. Il est concentré sur quatre années d'études, alors que les ressources qui permettront de le couvrir (épargne financière, vente éventuelle d'un actif) seront mobilisables plus tard, au moment choisi par le couple.
Il s'agit donc de décaler dans le temps le moment où le patrimoine est mis à contribution, sans vendre dans la précipitation et sans désorganiser l'épargne.
La solution mise en place
Marc et Sophie souscrivent un crédit hypothécaire in fine de 100 000 € sur 10 ans, garanti par l'un de leurs biens immobiliers.
Le fonctionnement est simple :
- pendant 10 ans, ils règlent uniquement les intérêts ;
- à l'échéance, ils remboursent le capital en une fois ;
- la sortie est prévue dès l'origine : une épargne financière existante, complétée si besoin par la vente d'un actif lorsque leur stratégie patrimoniale le permettra.
Ils conservent ainsi leur appartement locatif et disposent des fonds nécessaires au départ de leur fils.
| Le dossier en chiffres | Détail |
|---|---|
| Emprunteur(s) | Marc et Sophie, 57 et 55 ans |
| Bien en garantie | L'un des biens immobiliers du couple |
| Valeur du bien | Non précisée dans ce dossier |
| Montant financé | 100 000 € |
| Part de la valeur | Non précisée dans ce dossier |
| Type de remboursement | In fine : intérêts pendant la durée du prêt, capital à l'échéance |
| Durée | 10 ans |
| Objet | Frais de scolarité et de vie aux États-Unis |
Pourquoi le crédit hypothécaire était adapté
Il évite une vente précipitée. Vendre l'appartement locatif aurait mis fin aux revenus qu'il produit et imposé un calendrier de vente dicté par la rentrée universitaire, et non par le marché.
L'in fine colle à un besoin temporaire. Le capital n'est pas remboursé chaque mois : la charge mensuelle se limite aux intérêts. Le couple garde de la souplesse pendant les années d'études et rembourse le capital avec des ressources identifiées à l'avance.
Le montant et la durée entrent dans le cadre d'un in fine. Chez Trésovia, le prêt in fine est possible à partir de 100 000 € et jusqu'à 15 ans. Pour en comprendre les mécanismes, lisez notre page sur le prêt hypothécaire in fine.
Les revenus couvrent la charge du prêt. C'est le point de départ de toute étude : la garantie immobilière ne remplace pas la capacité de remboursement. Pour d'autres façons de financer un cursus, voyez financer des études ou une formation grâce à un crédit hypothécaire.
Les points de vigilance
La sortie de l'in fine
Tout le capital est dû à l'échéance. La stratégie de sortie doit être crédible dès la signature et suivie dans le temps. Si elle repose en partie sur la vente d'un bien, il faut anticiper l'état du marché et prévoir une marge : une vente décidée trop tard redevient une vente contrainte.
Le coût total
Comme le capital ne diminue pas, les intérêts sont calculés sur la totalité de la somme pendant toute la durée du prêt. À montant et durée égaux, un in fine coûte en général plus cher en intérêts qu'un prêt amortissable. Il se justifie quand la souplesse de trésorerie et le maintien du patrimoine priment.
Le budget en devises
Les dépenses sont réglées en dollars, alors que le prêt est en euros. Une variation du taux de change modifie le coût réel des études. Il est prudent de garder une marge de sécurité dans le budget.
Les fonds versés en une fois
Le prêt est versé au départ, alors que les dépenses s'étalent sur quatre ans. Les intérêts courent sur l'ensemble de la somme dès le déblocage : il faut organiser la gestion des fonds en attendant leur utilisation.
Votre situation est proche ?
Vous devez financer des études ou une dépense ponctuelle importante sans vendre un bien ? Trésovia étudie votre projet dans les conditions suivantes :
- un bien donné en garantie d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin de financement d'au moins 50 000 € ;
- un financement jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
- un remboursement amortissable jusqu'à 25 ans, ou in fine jusqu'à 15 ans à partir de 100 000 € ;
- des revenus permettant de rembourser : la garantie ne remplace jamais la capacité de remboursement ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ou au FCC : elle est éliminatoire, quelle qu'en soit la cause.
Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris. Chaque dossier est étudié au cas par cas : un cas proche du vôtre ne garantit pas le même résultat.
Questions fréquentes
Peut-on financer les études d'un enfant avec un crédit hypothécaire ?
Oui. Le crédit hypothécaire peut financer tout projet licite, y compris des études en France ou à l'étranger. Le prêt est accordé aux parents sur la base de leurs revenus, avec un bien immobilier en garantie.
Pourquoi choisir un prêt in fine plutôt qu'un prêt amortissable ?
L'in fine limite la charge mensuelle aux intérêts et reporte le remboursement du capital à l'échéance. Il convient quand le besoin est temporaire et qu'une source de remboursement est identifiée, par exemple une épargne ou la vente programmée d'un actif.
Que se passe-t-il si l'épargne ne suffit pas à l'échéance ?
Le capital reste dû. Il faut alors vendre un actif ou trouver un autre financement, sans garantie de l'obtenir. C'est pourquoi la stratégie de sortie doit être définie et suivie dès la signature.
Payer les études d'un enfant majeur est-il une donation ?
En principe, les frais d'entretien et d'éducation ne sont pas rapportables à la succession (article 852 du Code civil), dans la limite de ce qui est proportionné aux revenus des parents. Le notaire peut vous éclairer sur votre situation.
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