Cet article fait partie de notre guide « Saisie immobilière, surendettement, fichage : les solutions ».
La vente amiable sur saisie immobilière permet au propriétaire saisi de vendre lui même son bien, sous le contrôle du juge, au lieu de subir une vente aux enchères. Il la demande à l'audience d'orientation ; le juge fixe un prix minimum et une audience de rappel dans un délai de quatre mois au plus. Bien menée, elle donne en général un meilleur prix et limite la dette qui reste après la vente.
Pourquoi la vente amiable est souvent préférable
Dans une vente aux enchères, la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant, le délai est court et les acheteurs tiennent compte des risques d'un bien saisi. Le prix obtenu est souvent inférieur à la valeur de marché. Or tout ce que le prix ne couvre pas reste dû, voir la dette restante après une saisie.
La vente amiable, au contraire, se déroule comme une vente classique : annonces, visites, négociation, compromis, acte chez le notaire. Le propriétaire garde la main sur le calendrier, dans les limites fixées par le juge, et le prix se rapproche de la valeur réelle du bien.
| Critère | Vente amiable autorisée | Vente forcée aux enchères |
|---|---|---|
| Qui vend | Le débiteur, avec un agent ou un notaire | Le tribunal, à la barre |
| Prix | Au moins le prix plancher fixé par le juge, proche du marché | Mise à prix fixée par le créancier, enchères |
| Délai | Audience de rappel dans quatre mois au plus | Date d'adjudication fixée par le juge |
| Frais | Frais de poursuite taxés payés en plus du prix | Frais de poursuite et frais d'enchères |
| Image du bien | Vente ordinaire pour l'acheteur | Bien saisi, parfois occupé |
Les conditions et la demande
Le bien est indisponible depuis la publication du commandement de payer valant saisie : vous ne pouvez plus le vendre librement. La vente amiable est la voie légale pour le faire, avec l'autorisation du juge de l'exécution. La demande se présente en principe à l'audience d'orientation, où le juge examine aussi la validité de la procédure (article R. 322-15 du Code des procédures civiles d'exécution).
Le juge autorise la vente amiable s'il s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions du marché et des démarches que vous avez déjà engagées. Pour le convaincre, apportez :
- une ou plusieurs estimations récentes du bien ;
- un mandat de vente signé ou les premières annonces publiées ;
- toute offre ou promesse d'achat déjà reçue ;
- les éléments sur l'occupation du bien et sa situation (copropriété, diagnostics).
Le juge peut aussi refuser, notamment si la demande paraît uniquement destinée à gagner du temps.
Le jugement : prix minimum et délai
Le jugement qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut pas être vendu, au vu des conditions du marché (article R. 322-21). Il peut aussi préciser des conditions particulières de la vente. Il fixe enfin la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée, dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
À cette audience, deux situations :
- la vente est conclue, ou un compromis est signé : le juge peut accorder un délai supplémentaire de trois mois au plus, uniquement pour permettre la rédaction et la signature de l'acte authentique ;
- aucun acquéreur n'a été trouvé, ou les conditions fixées ne sont pas respectées : le juge ordonne la vente forcée et fixe la date des enchères.
Les étapes de la vente amiable
- Demande au juge à l'audience d'orientation, par votre avocat.
- Jugement d'autorisation : prix plancher, conditions, date de rappel.
- Mise en vente, visites, offres au moins égales au prix plancher.
- Compromis, puis acte authentique chez le notaire.
- Consignation du prix ; les frais de poursuite taxés sont réglés en plus par l'acquéreur.
- Audience de rappel : le juge constate la vente, ce qui permet la radiation des inscriptions.
- Distribution du prix entre les créanciers selon leur rang ; le solde éventuel vous revient.
Vendre ou garder le bien
La vente amiable suppose que vous renonciez au bien. Si votre objectif est de le garder, la seule voie est de payer la dette et les frais avant la vente. Quand la saisie vient d'un créancier non bancaire et que vous n'êtes pas fiché, un crédit adossé au bien peut financer ce paiement. Chez Trésovia : bien d'au moins 300 000 € en France, besoin d'au moins 50 000 €, montant jusqu'à 70 % de la valeur du bien crédits en cours déduits, revenus suffisants, résidence fiscale en France, aucune inscription au FICP ou au FCC, et 30 à 45 jours entre un dossier complet et les fonds, délai de réflexion de dix jours compris. Le délai de quatre mois de la vente amiable laisse souvent le temps de comparer les deux voies. Voir les solutions pour éviter la saisie.
Un exemple
Hélène possède un appartement estimé à 450 000 €. Un ancien associé, qui détient un jugement contre elle pour 160 000 €, fait saisir le bien. À l'audience d'orientation, elle présente deux estimations et un mandat signé avec une agence. Le juge autorise la vente amiable, fixe le prix plancher à 400 000 € et l'audience de rappel trois mois et demi plus tard.
Elle signe un compromis à 430 000 € au bout de dix semaines. À l'audience de rappel, le juge accorde un délai supplémentaire pour l'acte authentique. Le prix est consigné, l'associé est payé, les frais de poursuite sont réglés par l'acquéreur en plus du prix, et le solde revient à Hélène. Aux enchères, la mise à prix aurait pu être bien plus basse. Si elle avait voulu garder l'appartement, un crédit hypothécaire de 160 000 €, plus les frais, aurait pu solder la dette, ses revenus étant réguliers et son nom absent des fichiers.
Questions fréquentes
Qui peut demander la vente amiable d'un bien saisi ?
Le débiteur saisi. C'est la principale initiative que la procédure lui laisse. La demande est présentée au juge de l'exécution, en principe lors de l'audience d'orientation, avec l'aide de votre avocat.
Quel est le délai pour réaliser la vente amiable ?
Le juge fixe une audience de rappel dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. Un délai supplémentaire de trois mois au plus peut être accordé, seulement pour rédiger et signer l'acte de vente.
Le juge peut-il refuser la vente amiable ?
Oui. Il vérifie qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, au regard de la situation du bien, du marché et de vos démarches. Une demande sans estimation ni recherche d'acquéreur est souvent écartée.
Peut-on vendre en dessous du prix fixé par le juge ?
Non. Le jugement fixe le montant en deçà duquel le bien ne peut pas être vendu. Une offre inférieure suppose de revenir devant le juge.
Où va l'argent de la vente amiable ?
Le prix est consigné, puis distribué aux créanciers selon leur rang. Les frais de poursuite taxés par le juge sont payés en plus du prix. S'il reste un solde, il vous revient.
Que se passe-t-il si la vente amiable n'aboutit pas ?
À l'audience de rappel, faute de vente conclue dans le délai, le juge ordonne la vente forcée aux enchères et en fixe la date.
Peut-on encore éviter la vente une fois la vente amiable autorisée ?
Oui, en réglant la dette et les frais avant la vente. Si vous n'êtes pas fiché et que le bien le permet, un crédit hypothécaire peut financer ce paiement.
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