Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
Claire, 49 ans, hérite de son père un petit immeuble loué dans le 4e arrondissement de Paris, mais pratiquement aucune liquidité pour payer les droits de succession. Plutôt que de vendre l'immeuble, elle a mis en place un crédit hypothécaire amortissable sur 25 ans, garanti par le bien hérité et remboursé grâce à ses revenus personnels complétés par les loyers. Elle a réglé les droits et frais de la succession et conservé l'immeuble familial avec ses revenus locatifs.
Dossier accompagné par Trésovia. Les prénoms ont été modifiés et certains détails simplifiés pour préserver la confidentialité.
La situation
Au décès de son père, Claire, 49 ans, hérite d'un petit immeuble situé dans le 4e arrondissement de Paris. L'immeuble comprend plusieurs appartements déjà loués. Il constitue l'essentiel du patrimoine transmis.
La valeur immobilière de la succession est importante. En revanche, Claire ne reçoit pratiquement aucune liquidité.
Elle se retrouve dans une situation classique : une succession « riche en patrimoine mais pauvre en trésorerie ». Des droits de succession doivent être réglés en argent, alors que la majorité de l'actif reçu est immobilisée dans la pierre.
Vendre immédiatement l'immeuble aurait permis de payer les droits. Mais Claire aurait dû céder un actif familial qui produit déjà des revenus locatifs. Une vente décidée sous la contrainte d'une échéance fiscale laisse aussi peu de marge pour négocier le prix.
Le besoin
Le besoin de Claire tenait en deux objectifs : payer les droits et frais liés à la succession, et conserver l'immeuble et ses loyers.
Des droits de succession à payer rapidement
Le calendrier fiscal ne tient pas compte de la nature des biens reçus. En règle générale, la déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois du décès lorsqu'il a eu lieu en France métropolitaine (12 mois dans les autres cas), et les droits sont payés au moment du dépôt. Passé ce délai, l'intérêt de retard de 0,20 % par mois s'applique (article 1727 du Code général des impôts). Une majoration de 10 % s'y ajoute lorsque la déclaration est déposée plus de 6 mois après l'expiration du délai légal.
Pour un enfant, les droits se calculent après un abattement de 100 000 € par parent, puis selon un barème progressif de 5 % à 45 %. Sur un immeuble parisien, le montant peut donc être élevé, même pour un héritier qui ne reçoit presque rien en numéraire.
Les facilités de paiement du fisc ont leurs limites
L'administration admet un paiement fractionné des droits : sur un an en principe, et jusqu'à trois ans lorsque l'actif hérité comprend au moins 50 % de biens non liquides. Ce fractionnement doit être demandé, il est assorti d'intérêts et de garanties. Il étale la charge sur une durée courte, ce qui suppose de disposer de la trésorerie à chaque échéance. Pour un héritier sans liquidités, il ne règle pas le problème de fond.
La solution mise en place
Après règlement juridique de la succession et intervention du notaire, un crédit hypothécaire amortissable sur 25 ans a été mis en place. La garantie : l'immeuble reçu en héritage.
Pour analyser la capacité de remboursement de Claire, les loyers existants ont été étudiés en complément de ses revenus personnels. Les fonds ont permis de régler les droits et frais liés à la succession sans organiser une vente précipitée de l'immeuble.
L'ordre des étapes compte. Pour qu'un bien hérité serve de garantie, le notaire doit d'abord constater la transmission de propriété, par une attestation de propriété publiée au service de la publicité foncière. L'hypothèque est ensuite constituée par l'acte notarié de prêt.
| Le dossier en chiffres | Détail |
|---|---|
| Emprunteur(s) | Claire, 49 ans, héritière de son père |
| Bien en garantie | Petit immeuble de plusieurs appartements loués, Paris 4e, reçu en succession |
| Type de remboursement | Amortissable |
| Durée | 25 ans |
| Remboursement | Revenus personnels complétés par les loyers de l'immeuble |
| Objet | Règlement des droits et frais liés à la succession |
La valeur de l'immeuble et le montant financé ne sont pas communiqués dans ce cas pratique.
Pourquoi le crédit hypothécaire était adapté
La difficulté n'était pas l'absence de patrimoine, mais l'absence de liquidités. L'hypothèque permet précisément de mobiliser une partie de la valeur d'un actif immobilier tout en en conservant la propriété.
| Option | Ce que Claire gardait | Limite |
|---|---|---|
| Vendre l'immeuble | Le solde du prix, après droits | Perte de l'actif familial et des loyers, vente sous contrainte de délai |
| Paiement fractionné des droits | L'immeuble | Durée courte, trésorerie nécessaire à chaque échéance |
| Crédit hypothécaire amortissable | L'immeuble et ses loyers | Remboursement sur 25 ans, capacité de remboursement indispensable |
Trois éléments ont joué en faveur de cette solution :
- Un bien de qualité en garantie : un immeuble parisien déjà loué, dont la valeur et l'usage sont faciles à documenter.
- Des revenus existants : les loyers participent au remboursement, en complément des revenus personnels de Claire.
- Une durée longue : 25 ans d'amortissement répartissent la charge, au lieu de la concentrer sur les mois qui suivent le décès.
Claire conserve ainsi l'immeuble et les revenus locatifs qu'il génère. Pour comprendre le mécanisme en détail, consultez notre page payer les droits de succession sans vendre le bien hérité.
Les points de vigilance
- Les loyers ne suffisent pas seuls. Ils sont analysés avec prudence (vacance, charges, travaux). Le dossier reste fondé sur des revenus personnels permettant de rembourser : la valeur de l'immeuble ne remplace pas la capacité de remboursement.
- Le calendrier. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds. Lancez l'étude dès les premiers échanges avec le notaire pour limiter les intérêts de retard. Notre page sur le délai pour payer les droits de succession détaille les échéances.
- L'indivision. Lorsque le bien hérité appartient à plusieurs héritiers, l'hypothèque est un acte de disposition qui exige en principe l'accord de tous les indivisaires.
- La quotité. Le financement est limité à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits.
- La fiscalité des loyers. Les loyers restent imposables. Faites valider avec votre notaire ou votre conseil le traitement fiscal de l'opération.
Votre situation est proche ?
Chaque dossier est étudié au cas par cas. Les conditions de Trésovia :
- un bien donné en garantie d'au moins 300 000 € ;
- un besoin d'au moins 50 000 € ;
- jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
- un remboursement amortissable jusqu'à 25 ans, ou in fine jusqu'à 15 ans dès 100 000 € ;
- des revenus permettant de rembourser ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ou au FCC, quelle qu'en soit la cause ;
- 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris.
Questions fréquentes
Peut-on emprunter pour payer des droits de succession ?
Oui. Un crédit hypothécaire garanti par le bien hérité, ou par un autre bien de l'héritier, permet de payer les droits sans vendre. Le prêteur vérifie la valeur du bien et les revenus de l'emprunteur.
Peut-on donner en garantie un bien dont la succession n'est pas réglée ?
Le notaire doit d'abord constater la transmission de propriété par une attestation publiée au service de la publicité foncière. Si plusieurs héritiers détiennent le bien, l'accord de chacun est en principe nécessaire.
Les loyers d'un immeuble hérité sont-ils pris en compte ?
Oui, les loyers existants peuvent compléter les revenus personnels dans l'analyse de la capacité de remboursement. Ils sont étudiés avec prudence et ne remplacent pas des revenus personnels suffisants.
Que se passe-t-il si les droits sont payés en retard ?
L'intérêt de retard de 0,20 % par mois court dès l'expiration du délai de dépôt. Une majoration de 10 % s'ajoute si la déclaration est déposée plus de 6 mois après ce délai.
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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