Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et divorce : soulte, prestation compensatoire ».
Jean et Catherine, 64 et 61 ans, voulaient aider leur fille à payer la soulte due à son ex-conjoint pour conserver l'appartement où elle vit avec ses deux enfants. Sans 200 000 € disponibles et sans vouloir vendre leur résidence principale, ils ont souscrit un crédit hypothécaire amortissable de 200 000 € sur 25 ans, garanti par ce logement estimé à 1,15 million d'euros. Les fonds ont ensuite été transmis à leur fille par une donation signée chez le notaire.
Dossier accompagné par Trésovia. Les prénoms ont été modifiés et certains détails simplifiés pour préserver la confidentialité.
La situation
Jean et Catherine sont propriétaires de leur résidence principale à Boulogne-Billancourt. Le logement est estimé à 1 150 000 € et il est entièrement remboursé.
Leur fille, 35 ans, est en cours de divorce. Elle vit avec ses deux enfants dans l'appartement familial et souhaite le garder. Pour devenir seule propriétaire, elle doit verser à son ancien conjoint une soulte importante, c'est-à-dire la somme qui compense la part du bien qu'il lui laisse.
Ses parents veulent l'aider. Trois contraintes encadrent leur décision :
- ils ne disposent pas de 200 000 € immédiatement disponibles ;
- ils ne veulent pas vendre leur résidence principale ;
- ils ne souhaitent pas mobiliser l'intégralité de leur épargne.
Le besoin
Le besoin est double. Il faut d'abord trouver 200 000 € de liquidités dans un délai compatible avec le calendrier du divorce, car la soulte se paie lors du partage, chez le notaire. Il faut ensuite faire passer ces fonds des parents à leur fille dans un cadre juridique et fiscal propre.
Le patrimoine du couple est important, mais il est immobilisé dans la pierre. C'est une situation fréquente : beaucoup de propriétaires disposent d'une valeur immobilière élevée et de peu de trésorerie immédiatement mobilisable.
La solution mise en place
Jean et Catherine souscrivent un crédit hypothécaire amortissable de 200 000 € sur 25 ans. Leur résidence principale est donnée en garantie. Ils en restent propriétaires et continuent d'y vivre.
Les fonds sont ensuite transmis à leur fille par une donation familiale réalisée avec le notaire, après vérification des conséquences civiles et fiscales de l'opération. Leur fille peut alors régler la soulte et conserver le logement de ses enfants.
| Le dossier en chiffres | Détail |
|---|---|
| Emprunteur(s) | Jean et Catherine, 64 et 61 ans |
| Bien en garantie | Leur résidence principale à Boulogne-Billancourt, entièrement remboursée |
| Valeur du bien | 1 150 000 € |
| Montant financé | 200 000 € |
| Part de la valeur | environ 17,4 % |
| Type de remboursement | Amortissable |
| Durée | 25 ans |
| Objet | Donation à leur fille pour payer la soulte et conserver son logement après son divorce |
Pourquoi le crédit hypothécaire était adapté
Il transforme une petite partie du patrimoine en trésorerie, sans vente. Le montant financé représente environ 17,4 % de la valeur du logement. Les parents mobilisent une fraction de leur patrimoine immobilier sans s'en séparer.
Il préserve leur épargne. Les parents gardent une réserve pour leurs propres besoins et pour les imprévus, au lieu de tout consacrer à l'aide apportée à leur fille.
La durée longue allège la mensualité. Sur 25 ans, la mensualité reste compatible avec les revenus du couple. C'est cette compatibilité, et non la valeur du bien, qui a rendu le financement possible.
Le prêt est souscrit par les parents, pas par leur fille. En plein divorce, il est souvent difficile pour l'époux qui garde le logement de financer seul la soulte. Pour comprendre les options côté enfant, voyez notre page sur le rachat de soulte pour conserver son logement après un divorce.
Les points de vigilance
La fiscalité de la donation
En règle générale, chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 € en franchise de droits, abattement renouvelable tous les 15 ans (article 779 du Code général des impôts). Deux parents peuvent donc transmettre 200 000 € à un enfant sans droits, à condition de ne pas avoir déjà utilisé ces abattements au cours des 15 dernières années. Un don familial de sommes d'argent de 31 865 € par donateur peut s'y ajouter, si le donateur a moins de 80 ans et l'enfant est majeur (article 790 G). Le notaire vérifie l'historique des donations avant de signer.
L'équilibre entre les enfants
Une donation consentie à un enfant est, sauf clause contraire, une avance sur sa part d'héritage : elle sera prise en compte au décès des parents pour rétablir l'égalité avec les éventuels frères et sœurs. Le notaire rédige l'acte en fonction de l'objectif de la famille. Notre page financer une donation à ses enfants grâce à un prêt hypothécaire détaille ces règles.
La capacité de remboursement dans la durée
Un prêt de 25 ans souscrit à 64 et 61 ans court jusqu'à 89 et 86 ans. L'analyse porte donc sur les revenus du couple pendant toute la durée du prêt, y compris après le passage à la retraite. L'assurance emprunteur doit aussi être étudiée en fonction de l'âge.
Le calendrier du divorce
La soulte se règle à la signature de l'acte de partage. Le crédit hypothécaire demande 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds. Il faut donc lancer l'étude assez tôt et coordonner les deux notaires si l'acte de prêt et l'acte de partage sont signés dans des études différentes. Le partage entre ex-époux supporte un droit de partage de 1,10 %.
Votre situation est proche ?
Vous souhaitez aider un enfant à garder son logement après une séparation, ou financer une donation sans vendre ? Trésovia étudie votre projet dans les conditions suivantes :
- un bien donné en garantie d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin de financement d'au moins 50 000 € ;
- un financement jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
- un remboursement amortissable jusqu'à 25 ans, ou in fine jusqu'à 15 ans à partir de 100 000 € ;
- des revenus permettant de rembourser : la garantie ne remplace jamais la capacité de remboursement ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ou au FCC : elle est éliminatoire, quelle qu'en soit la cause.
Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris. Chaque dossier est étudié au cas par cas : un cas proche du vôtre ne garantit pas le même résultat.
Questions fréquentes
Des parents peuvent-ils emprunter pour aider leur enfant à payer une soulte ?
Oui. Les parents empruntent en leur nom, en donnant leur bien en garantie, puis transmettent les fonds à leur enfant, en général par une donation chez le notaire. Le prêt est accordé sur la base des revenus des parents, qui doivent permettre de le rembourser.
Faut-il passer par le notaire pour donner l'argent ?
Un don d'argent peut être déclaré à l'administration fiscale sans notaire. Pour une somme de cette importance, l'acte notarié sécurise l'opération : il fixe le régime de la donation vis-à-vis des autres enfants et permet de vérifier les abattements disponibles.
Combien des parents peuvent-ils donner sans droits de donation ?
Chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans, auquel peut s'ajouter le don familial de sommes d'argent de 31 865 € sous conditions d'âge. Les donations déjà consenties dans les 15 dernières années réduisent ces montants.
Les parents peuvent-ils rester dans leur logement hypothéqué ?
Oui. L'hypothèque est une garantie : les parents restent propriétaires et occupent leur logement comme avant. Elle est levée une fois le crédit remboursé.
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Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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