Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire : le guide de référence ».
Un château, un moulin, une maison d'architecte, un loft aménagé dans un ancien atelier : ces biens peuvent servir de garantie à un crédit hypothécaire. Mais leur valeur est plus difficile à établir et ils se revendent moins vite qu'un appartement classique. Le prêteur les évalue donc plus finement, et le montant qu'il accepte de financer est plus prudent.
Qu'est-ce qu'un bien atypique pour un prêteur ?
Pour un établissement prêteur, un bien est atypique dès que sa revente serait plus longue ou plus incertaine que la moyenne. Ce n'est pas un jugement sur sa qualité : une demeure d'exception peut être très recherchée, mais par un nombre restreint d'acheteurs. Entrent notamment dans cette catégorie :
- les demeures de caractère, châteaux, manoirs et bastides ;
- les moulins, granges et bâtiments agricoles transformés en habitation ;
- les maisons d'architecte à la conception très personnelle ;
- les lofts et anciens locaux professionnels devenus logements ;
- les biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques ;
- les propriétés très isolées ou de très grande surface ;
- les biens à usage mixte, logement et activité.
Certains biens ne peuvent pas servir de garantie à une hypothèque immobilière, car ce ne sont pas des immeubles au sens du droit : une péniche ou un mobil-home, par exemple.
Comment le bien est-il évalué ?
Pour un appartement classique, quelques ventes comparables dans le quartier suffisent. Pour un bien atypique, les références manquent. L'établissement prêteur fait presque toujours réaliser une expertise sur place, qui croise plusieurs méthodes :
- la comparaison avec les rares ventes de biens proches, parfois dans un périmètre élargi ;
- le rendement, si le bien produit des revenus : gîtes, chambres d'hôtes, salles de réception, locations ;
- la valeur du terrain et des constructions, en tenant compte de leur état et du coût de leur entretien.
L'expert retient ensuite une valeur prudente, dite valeur de gage, qui intègre le temps nécessaire pour vendre. Le principe de cette décote est expliqué dans notre article dédié.
Pourquoi le montant finançable est plus prudent
Le montant d'un crédit hypothécaire peut atteindre 70 % de la valeur du bien, selon sa nature et sa localisation. Pour un bien atypique, la valeur retenue et le pourcentage appliqué peuvent être plus bas que pour un bien standard.
Prenons un exemple. Un moulin restauré est estimé à 800 000 € par son propriétaire. Si l'expert retient une valeur de 640 000 € pour tenir compte d'un marché plus étroit, le montant mobilisable ne pourra pas dépasser 70 % de cette valeur, soit 448 000 €, moins le capital restant dû sur les prêts en cours. C'est encore un financement important, mais il faut construire le projet sur cette base, et non sur l'estimation initiale.
Les points que l'expert examine
- L'état du bien et son entretien : toitures, structure, humidité. Un bien ancien bien entretenu rassure ; des travaux lourds à prévoir pèsent sur la valeur.
- La conformité : un loft ou une grange transformés doivent avoir fait l'objet des autorisations d'urbanisme nécessaires, notamment en cas de changement de destination.
- Les contraintes de protection : un monument classé ou inscrit peut être hypothéqué, mais ses travaux sont soumis à autorisation, ce que l'expert prend en compte.
- L'accès et l'environnement : desserte, servitudes, nuisances, attractivité du secteur.
- Les charges : chauffage, entretien du parc, assurance, qui pèsent sur l'attrait du bien pour un futur acquéreur.
Les conditions pour obtenir un crédit hypothécaire
- un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin d'au moins 50 000 €, ou d'au moins 300 000 €, apport déduit, pour financer un achat ;
- des revenus réguliers ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ni au FCC ;
- un capital restant dû sur les prêts en cours qui ne dépasse pas la moitié de la valeur du bien.
Préparer son dossier
Un bien atypique se défend par ses documents. Plus le dossier est complet, plus l'expertise est juste :
- titre de propriété, plans et surfaces détaillées ;
- photographies récentes, intérieures et extérieures ;
- historique et factures des travaux réalisés ;
- diagnostics techniques et autorisations d'urbanisme ;
- évaluations antérieures et, le cas échéant, revenus générés par le bien.
Le financement peut servir à tout projet : restaurer le bien, voir notre article sur le financement des travaux, dégager de la trésorerie ou régler une succession sans vendre la maison de famille.
Questions fréquentes
Peut-on hypothéquer un château ou une demeure de caractère ?
Oui. Le bien est évalué par une expertise sur place, et le montant finançable tient compte d'un marché d'acheteurs plus restreint.
Un monument historique peut-il servir de garantie ?
Oui. Le classement ou l'inscription n'empêche pas l'hypothèque, mais les contraintes sur les travaux sont prises en compte dans l'évaluation.
Une péniche ou un mobil-home peuvent-ils être hypothéqués ?
Non. Ce ne sont pas des immeubles au sens du droit, ils ne peuvent pas faire l'objet d'une hypothèque immobilière.
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