Hypothèque légale du syndicat des copropriétaires

Ella Coutelier

Directrice commerciale de Trésovia

Mis à jour le

30 October 2026

Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».

L'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires permet à la copropriété de garantir ses créances de charges et de travaux impayées sur le lot du copropriétaire débiteur. Prévue par l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965, elle est inscrite par le syndic après une mise en demeure restée sans effet, sans vote de l'assemblée générale. Elle ne vous prive pas de votre bien, mais elle bloque toute vente ou tout crédit tant que la dette n'est pas soldée.

Définition : une garantie de la copropriété sur votre lot

Chaque copropriétaire doit sa quote-part des charges communes et des travaux votés. Quand il ne paie pas, la loi donne au syndicat des copropriétaires, c'est à dire à l'ensemble des copropriétaires représentés par le syndic, plusieurs garanties sur le lot du débiteur. La principale est une hypothèque légale : une hypothèque qui ne naît ni d'un contrat ni d'un jugement, mais directement de la loi.

Elle fonctionne comme toute hypothèque. Une fois inscrite au service de la publicité foncière, elle suit le lot entre les mains d'un éventuel acheteur (droit de suite) et permet au syndicat d'être payé sur le prix de vente selon son rang (droit de préférence). Elle s'ajoute aux autres garanties de la copropriété, notamment celle qui joue automatiquement lors de la vente du lot.

Quelles dettes sont garanties ?

L'hypothèque légale de l'article 19 garantit les créances de toute nature du syndicat contre le copropriétaire, à l'exception de celles qui sont exigibles depuis plus de cinq ans. En pratique, il s'agit surtout :

des provisions et appels de charges courantes impayés ;
des appels de fonds pour travaux votés en assemblée générale ;
des cotisations au fonds de travaux ;
des frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), comme les frais de mise en demeure et de prise d'hypothèque ;
des condamnations prononcées au profit du syndicat contre ce copropriétaire.

Comment le syndic inscrit l'hypothèque

Étape	Ce qui se passe	Ce que vous pouvez faire
1. Relances	Le syndic réclame les appels de fonds impayés	Payer ou proposer un échéancier écrit
2. Mise en demeure	Lettre recommandée ou acte de commissaire de justice exigeant le paiement	Contester un décompte erroné par écrit, demander le détail
3. Inscription	Si la mise en demeure reste sans effet, le syndic fait inscrire l'hypothèque, sans autorisation de l'assemblée générale	Régler la dette et les frais pour obtenir la mainlevée
4. Action en justice	Le syndic peut agir en paiement, y compris en procédure accélérée pour les provisions	Présenter vos arguments, demander des délais de paiement au juge
5. Saisie immobilière	Avec un titre exécutoire, la copropriété peut faire saisir et vendre le lot	Solder la dette avant l'audience d'orientation ou vendre à l'amiable

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le syndic peut inscrire l'hypothèque, consentir à sa mainlevée et en demander la radiation sans autorisation préalable de l'assemblée générale. L'hypothèque prend rang à la date de son inscription : si une banque a déjà une hypothèque ou une garantie de prêteur de deniers sur le lot, elle passe avant le syndicat. Sur le rang, voir le rang des hypothèques.

Ce qui se passe quand vous vendez votre lot

La vente d'un lot grevé d'une dette de charges ne peut pas se faire dans le dos de la copropriété. Trois mécanismes jouent ensemble.

L'état daté : avant la vente, le notaire demande au syndic le montant des sommes dues par le vendeur.
L'opposition sur le prix (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) : informé de la vente, le syndic peut former opposition dans les quinze jours pour être payé sur le prix avant que le vendeur ne le reçoive.
La garantie légale sur le lot vendu (article 2402 du Code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 15 septembre 2021) : les créances du syndicat de l'année courante et des quatre dernières années échues sont garanties sur le prix du lot, avec un rang préférentiel pour les plus récentes. Elle a remplacé, depuis le 1er janvier 2022, l'ancien privilège immobilier spécial du syndicat.

En pratique, le notaire paie la copropriété sur le prix de vente, puis la banque qui a financé l'achat, et verse le solde au vendeur. L'acheteur reçoit un lot libre de dette. Voir vendre un bien hypothéqué.

Obtenir la mainlevée

Une fois la dette, les frais et les éventuelles condamnations payés, le syndic consent à la mainlevée. Le notaire établit l'acte et le fait publier pour radier l'inscription. Les frais de mainlevée sont à la charge du copropriétaire. Si vous estimez que l'hypothèque garantit des sommes qui ne sont pas dues, ou qu'elle a été prise sans mise en demeure préalable, vous pouvez en demander la mainlevée au juge. Sur la procédure, voir la levée d'hypothèque.

Pourquoi il faut agir vite

La dette grossit : charges courantes, frais de recouvrement, pénalités et dépens s'ajoutent.
Le bien est bloqué : aucune banque ne prête sur un lot grevé d'une dette de copropriété sans la solder.
La saisie est possible : un syndicat de copropriétaires peut aller jusqu'à la vente forcée du lot, à un prix souvent inférieur au marché. Voir les étapes d'une saisie immobilière.
Les autres copropriétaires paient en attendant : les relations dans l'immeuble se tendent, et la copropriété peut voter des mesures plus dures.

Les solutions pour solder la dette

Solution	Pour qui	Limite
Échéancier amiable avec le syndic	Dette modérée, difficulté passagère	Le syndic n'est pas obligé de l'accepter ; les charges courantes restent dues
Délais de paiement accordés par le juge	Copropriétaire de bonne foi poursuivi en justice	Deux ans au plus (article 1343-5 du Code civil)
Vente amiable du lot	Propriétaire qui ne peut plus assumer le bien	Vous perdez le bien
Crédit hypothécaire	Propriétaire d'un bien d'au moins 300 000 € avec plusieurs dettes à solder	Besoin d'au moins 50 000 €, revenus suffisants pour rembourser

Avec Trésovia, un crédit hypothécaire peut solder en une fois la dette de copropriété et, souvent, d'autres dettes qui l'accompagnent (impôts, URSSAF, crédits). Conditions : un bien d'au moins 300 000 € situé en France, un besoin d'au moins 50 000 €, un financement jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits, des revenus permettant de rembourser, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Le notaire paie le syndic à la signature, ce qui permet la mainlevée de l'hypothèque.

Exemple : Nadia, copropriétaire à Lyon

Nadia possède un appartement estimé à 420 000 €, sans crédit en cours. Après une période sans activité, elle a laissé s'accumuler les appels de fonds d'un ravalement et les charges courantes : 38 000 € au total. Le syndic a inscrit l'hypothèque légale et engagé une action en paiement. Nadia doit aussi 30 000 € à l'administration fiscale. Son activité a repris et ses revenus permettent de rembourser une mensualité raisonnable.

Un crédit hypothécaire couvrant ces 68 000 € de dettes, plus les frais, sur son appartement solde la copropriété et le fisc en une seule fois. Le montant reste très en deçà de la limite de 70 % de la valeur, soit 294 000 €. Le notaire règle le syndic à la signature, l'action en justice prend fin et l'hypothèque est levée.

Faire étudier ma situation

Questions fréquentes

Le syndic peut-il inscrire une hypothèque sans vote de l'assemblée générale ?

Oui. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le syndic inscrit l'hypothèque légale, consent à sa mainlevée et demande sa radiation sans autorisation préalable de l'assemblée générale.

Faut-il une mise en demeure avant l'inscription ?

Oui. L'hypothèque légale ne peut être inscrite qu'après une mise en demeure de payer restée sans effet.

Quelles dettes l'hypothèque légale du syndicat garantit-elle ?

Les créances de toute nature du syndicat contre le copropriétaire, charges, travaux et frais de recouvrement compris, sauf celles exigibles depuis plus de cinq ans.

Peut-on vendre un lot grevé d'une hypothèque du syndicat ?

Oui. Le notaire interroge le syndic, paie la copropriété sur le prix de vente, puis l'hypothèque est levée. L'acheteur reçoit un lot libre de dette.

Qui paie les frais d'hypothèque ?

Le copropriétaire défaillant. Les frais nécessaires au recouvrement, dont la prise d'hypothèque, lui sont imputés seul (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Comment faire lever l'hypothèque ?

En réglant la dette et les frais : le syndic consent alors à la mainlevée, que le notaire fait publier. En cas d'inscription injustifiée, la mainlevée peut être demandée au juge.

Un crédit hypothécaire est-il possible malgré cette hypothèque ?

Oui, si le crédit sert à solder la dette : le notaire paie le syndic à la signature. Chez Trésovia, il faut un bien d'au moins 300 000 € et un besoin d'au moins 50 000 €.

Besoin d'obtenir de la trésorerie grâce à votre patrimoine immobilier ?

Le crédit hypothécaire permet à un propriétaire d'emprunter en utilisant son bien immobilier comme garantie, sans avoir à le vendre. Cette solution peut notamment servir à financer des travaux, régler une dette fiscale, payer des frais de succession, racheter une soulte ou obtenir des liquidités pour un projet personnel ou professionnel.

Découvrez notre guide complet consacré au crédit hypothécaire, ses conditions, son fonctionnement, ses avantages et les situations dans lesquelles il peut constituer une alternative aux solutions bancaires traditionnelles.

Ella Coutelier, directrice commerciale de Trésovia, a exercé comme responsable commerciale dans l’immobilier de prestige à Genève et en Haute-Savoie. Elle parle couramment français et anglais et accompagne l’analyse, le montage et le suivi des dossiers de crédit hypothécaire.

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