Prêt viager hypothécaire au décès : ce que doivent les héritiers

Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».

Au décès de l'emprunteur, le capital du prêt viager hypothécaire et tous les intérêts accumulés deviennent exigibles et sont réglés sur la succession. Les héritiers ne paient jamais plus que la valeur du logement : la dette est plafonnée à cette valeur. Ils peuvent rembourser pour garder le bien, le vendre pour solder le prêt, ou laisser le prêteur se payer sur le bien ; le surplus éventuel leur revient. Garder la maison suppose donc de réunir la somme, par exemple avec un crédit hypothécaire.

Ce qui se passe au décès de l'emprunteur

Le prêt viager hypothécaire est conçu pour n'être remboursé qu'au décès de l'emprunteur, ou à la vente du bien si elle intervient avant. Pendant toute sa vie, aucune échéance n'est payée : les intérêts s'ajoutent chaque année au capital. Le décès déclenche donc le remboursement de l'ensemble.

• Un seul emprunteur : la dette devient exigible à son décès.
• Deux co-emprunteurs, en général un couple : le prêt ne devient exigible qu'au décès du second.
• Un conjoint non co-emprunteur : le décès de l'emprunteur rend la dette exigible, même si le conjoint vit dans le logement. L'attribution d'un usufruit au conjoint survivant peut aussi poser difficulté, car le démembrement du bien est un cas d'exigibilité : le contrat doit être lu avec le notaire.

Le notaire chargé de la succession informe le prêteur du décès. Celui-ci communique le montant dû : capital versé et intérêts capitalisés jusqu'au remboursement.

Combien les héritiers doivent-ils ?

C'est la règle la plus protectrice du prêt viager hypothécaire : la dette ne peut pas dépasser la valeur du bien hypothéqué au moment où elle devient exigible. Cette valeur est le prix de vente si le bien est vendu, ou la valeur fixée par expertise s'il est attribué au prêteur. Les héritiers n'ont donc jamais à payer, sur leurs propres deniers ou sur les autres biens de la succession, plus que ce que vaut le logement.

Dans la pratique, plus l'emprunteur a vécu longtemps après la signature, plus la dette a grossi et plus la part du bien qui revient aux héritiers se réduit. Une dette peut ainsi doubler en une quinzaine d'années selon le taux du prêt.

Les options des héritiers

Rembourser pour garder le bien

Les héritiers paient le montant dû, avec les liquidités de la succession, leur épargne ou un financement. Le prêteur est désintéressé, le notaire fait procéder à la mainlevée de l'hypothèque et le bien reste dans la famille. C'est la seule option pour conserver une maison de famille.

Vendre le bien

Les héritiers vendent et le prix sert d'abord à rembourser le prêteur. Ils doivent l'informer du projet de vente : il peut contester un prix qu'il juge trop bas, auquel cas un expert le fixe. Le surplus revient à la succession.

Laisser le prêteur se payer sur le bien

Si les héritiers ne font rien, ou si la succession est vacante, le prêteur fait valoir son hypothèque : il fait vendre le bien, ou en demande l'attribution, en justice ou selon ce que prévoit le contrat. Le plafond reste le même : jamais plus que la valeur du bien.

Renoncer à la succession ou l'accepter à concurrence de l'actif net

Renoncer libère l'héritier de toute dette, mais aussi de tout droit sur le bien et sur le reste de la succession. Accepter à concurrence de l'actif net limite les dettes à ce que l'héritier reçoit. Dans les deux cas, le prêteur reste payé sur le logement. Ces choix se font avec le notaire, en fonction de l'ensemble du patrimoine.

Le rôle du notaire de la succession

• Il dresse l'inventaire de l'actif et du passif et interroge le prêteur sur le montant dû.
• Il vérifie l'état hypothécaire du bien, pour repérer toutes les inscriptions.
• Il inscrit la dette au passif de la déclaration de succession, ce qui peut réduire les droits à payer.
• Il organise le remboursement, la vente ou le partage, puis la levée de l'hypothèque.

La déclaration de succession doit en principe être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci a eu lieu en France métropolitaine. Les intérêts peuvent continuer de courir jusqu'au remboursement selon le contrat : mieux vaut décider vite. Voir aussi hériter d'une maison hypothéquée.

Garder la maison : financer le remboursement

Quand la succession ne contient pas assez de liquidités, un ou plusieurs héritiers peuvent financer le remboursement du prêteur par un crédit hypothécaire, garanti par le bien hérité ou par un autre bien qu'ils possèdent. Si un seul héritier garde la maison, il doit aussi payer une soulte à ses cohéritiers : voir sortir de l'indivision successorale.

Un exemple

Jacqueline avait souscrit un prêt viager hypothécaire sur sa maison de Bretagne. À son décès, la maison est estimée à 450 000 € et le prêteur réclame 160 000 €, capital et intérêts capitalisés. La dette est inférieure à la valeur du bien : le plafond ne joue pas. Ses deux enfants, Paul et Hélène, veulent garder la maison. La succession ne contient que 20 000 € de liquidités. Ils sollicitent ensemble un crédit hypothécaire de 140 000 € garanti par la maison, bien en dessous de 70 % de sa valeur, que leurs revenus permettent de rembourser, plus les frais. Le prêteur est remboursé, l'hypothèque levée, et la maison reste dans la famille.

Faire étudier le financement

Questions fréquentes

Les héritiers doivent-ils rembourser un prêt viager hypothécaire ?

La dette est réglée sur la succession, au décès de l'emprunteur. Les héritiers qui veulent garder le bien la remboursent ; sinon, le bien est vendu et le prêteur se paie sur le prix.

Les héritiers peuvent-ils devoir plus que la valeur de la maison ?

Non. La dette d'un prêt viager hypothécaire est plafonnée à la valeur du bien au moment où elle devient exigible. Si elle la dépasse, l'écart reste à la charge du prêteur.

Que se passe-t-il si la maison vaut plus que la dette ?

Le prêteur n'est payé qu'à hauteur de ce qui lui est dû. Après la vente ou le remboursement, le surplus revient aux héritiers.

Renoncer à la succession libère-t-il du prêt viager hypothécaire ?

L'héritier qui renonce ne paie rien, mais il perd aussi ses droits sur le bien. Le prêteur reste payé sur le logement, même si la succession est acceptée à concurrence de l'actif net.

Que devient le prêt si le conjoint survivant habite le logement ?

Si le conjoint était co-emprunteur, le prêt ne devient exigible qu'à son propre décès. S'il ne l'était pas, le décès de l'emprunteur rend la dette exigible, d'où l'intérêt d'emprunter à deux.

La dette du prêt viager hypothécaire est-elle déductible des droits de succession ?

Une dette du défunt existant au jour du décès et justifiée figure en principe au passif de la succession, ce qui réduit l'actif taxable. Le notaire en vérifie les justificatifs.

Comment garder la maison quand on n'a pas de quoi rembourser ?

Un héritier ou plusieurs héritiers ensemble peuvent financer le remboursement par un crédit hypothécaire, si le bien vaut au moins 300 000 € et que leurs revenus permettent de rembourser.

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Un prêt viager hypothécaire ne laisse jamais de dette au-delà du bien, mais il réduit ce que reçoivent les héritiers. Si vous voulez garder la maison, chiffrez tôt le montant dû et la solution de financement.

Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.