Cet article fait partie de notre guide « Acheter, investir, rénover grâce au crédit hypothécaire ».
Plutôt que de déménager, beaucoup de propriétaires choisissent d'agrandir : une extension, une surélévation, une dépendance, ou une maison construite sur un terrain déjà détenu. Ces projets demandent des autorisations, un budget précis, et un financement que la banque n'accorde pas toujours. Voici l'essentiel.
Les autorisations d'urbanisme
- Déclaration préalable : pour une extension créant entre 5 et 20 m² de surface, portée à 40 m² en zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme.
- Permis de construire : au-delà de ces seuils, pour une surélévation qui crée de la surface, et pour toute construction nouvelle de plus de 20 m².
- Architecte obligatoire lorsque la surface totale après travaux dépasse 150 m².
Vérifiez aussi le plan local d'urbanisme, les règles de copropriété pour une surélévation, et la taxe d'aménagement due sur la surface créée.
Construire un budget réaliste
- les devis des entreprises, ou le contrat de construction ;
- les honoraires d'architecte et de bureau d'études ;
- l'assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d'ouvrage ;
- la taxe d'aménagement ;
- une marge pour les imprévus, souvent 10 à 15 %.
Les solutions de financement
- Le prêt travaux ou le prêt immobilier bancaire, débloqué au fur et à mesure de l'avancement : à privilégier si votre banque vous suit.
- L'épargne, pour une partie du budget.
- Le crédit hypothécaire, quand la banque refuse ou que le montant dépasse ce qu'elle accorde. Il s'appuie sur la valeur actuelle de votre bien, avant travaux, et les fonds sont versés en une fois.
Il suppose un bien d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 € dans la limite de 70 % de sa valeur, des revenus réguliers, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Voir crédit hypothécaire ou prêt travaux.
Un exemple
Thomas et Léa, dirigeants d'une petite entreprise, veulent surélever leur maison, estimée à 480 000 €, pour accueillir leur troisième enfant. Le permis est obtenu, le budget atteint 160 000 €, honoraires et dommages-ouvrage compris. Leur banque juge leurs revenus de dirigeants trop irréguliers. Un crédit hypothécaire de 168 000 €, frais compris, sous le plafond de 336 000 €, finance les travaux. La maison gagne une chambre et une salle de bains, et sa valeur s'en trouve renforcée.
Questions fréquentes
Faut-il un permis de construire pour une extension ?
Au-delà de 20 m², ou 40 m² en zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme. En dessous, une déclaration préalable suffit.
L'architecte est-il obligatoire ?
Oui, si la surface totale de la maison après travaux dépasse 150 m².
Peut-on financer un agrandissement avec un crédit hypothécaire ?
Oui, sur la base de la valeur actuelle de votre bien, dès 50 000 € de besoin, si vos revenus permettent de rembourser.
Le crédit hypothécaire tient-il compte de la plus-value après travaux ?
Non : le montant est calculé sur la valeur actuelle du bien.
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