Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».
L'hypothèque rechargeable est une hypothèque conventionnelle qui peut garantir, après sa signature, d'autres créances que le prêt d'origine, dans la limite du montant inscrit. Créée par l'ordonnance du 23 mars 2006 pour permettre aux propriétaires de réemprunter sans nouvelle hypothèque, elle a été abrogée pour tous par la loi du 17 mars 2014, puis rétablie par la loi du 20 décembre 2014 pour les seules créances professionnelles. Un particulier ne peut donc plus en souscrire pour ses besoins personnels : pour emprunter à nouveau sur son bien, il passe par une nouvelle hypothèque ou par un crédit qui reprend le prêt existant.
Le principe : une garantie réutilisable
Une hypothèque classique garantit une dette précise. Quand le prêt est remboursé, elle n'a plus d'objet ; pour un nouveau crédit, il faut constituer une nouvelle hypothèque, avec un nouvel acte notarié et de nouvelles taxes.
L'hypothèque rechargeable fonctionne comme une enveloppe. L'acte fixe un montant maximal garanti. À mesure que le premier prêt est remboursé, la marge libérée peut être réaffectée à un nouveau crédit, auprès du même prêteur ou d'un autre, sans reconstituer de garantie. Le nouveau créancier profite du rang de l'inscription d'origine, ce qui le place devant les créanciers inscrits après elle.
Une histoire législative mouvementée
| Texte | Ce qu'il a changé |
|---|---|
| Ordonnance du 23 mars 2006 | Création de l'hypothèque rechargeable, ouverte aux particuliers comme aux professionnels |
| Loi du 17 mars 2014 relative à la consommation | Abrogation, avec effet au 1er juillet 2014 ; les hypothèques déjà constituées restent valables |
| Loi du 20 décembre 2014 de simplification de la vie des entreprises | Rétablissement, réservé aux créances professionnelles |
| Ordonnance du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés | Maintien dans le code civil, toujours limité aux créances professionnelles |
Le législateur a jugé que, pour les particuliers, ce mécanisme favorisait le surendettement en facilitant le réendettement adossé au logement. Il a été conservé pour les entreprises et les entrepreneurs, pour qui il simplifie le financement de l'activité.
Comment fonctionne le rechargement
- La clause d'origine : l'acte notarié d'hypothèque doit prévoir expressément le caractère rechargeable et le montant maximal garanti.
- La convention de rechargement : pour garantir un nouveau crédit, le constituant signe devant notaire une convention avec le créancier, ancien ou nouveau.
- La publication : la convention est publiée au service de publicité foncière. Sa date de publication fixe l'ordre entre les créanciers qui bénéficient du rechargement.
- La limite : le total des sommes garanties ne peut pas dépasser le montant maximal inscrit à l'origine.
Le rechargement réduit les frais par rapport à la constitution d'une nouvelle hypothèque, mais ne supprime ni l'acte notarié ni les émoluments liés à la convention.
Hypothèque classique ou rechargeable
| Critère | Hypothèque conventionnelle classique | Hypothèque rechargeable |
|---|---|---|
| Qui peut la consentir | Tout propriétaire | Uniquement pour garantir des créances professionnelles |
| Dettes garanties | Le prêt prévu à l'acte | Le prêt d'origine puis d'autres crédits, dans la limite du montant inscrit |
| Nouveau crédit | Nouvelle hypothèque ou reprise du prêt existant | Convention de rechargement devant notaire |
| Rang du nouveau créancier | Date de la nouvelle inscription | Rang de l'inscription d'origine |
| Fin | À la date d'effet ou par mainlevée | À la date d'effet ou par mainlevée |
Particulier : comment emprunter à nouveau sur son bien
Faute d'hypothèque rechargeable, un propriétaire qui veut mobiliser la valeur de son bien a deux options :
- une nouvelle hypothèque en rang suivant, derrière celle qui garantit le prêt en cours : c'est possible tant que la valeur du bien couvre les deux dettes, comme expliqué dans notre page sur le rang d'hypothèque ;
- un nouveau crédit qui reprend le prêt existant : l'ancien est remboursé, son hypothèque est levée, et une seule hypothèque garantit le nouveau prêt.
C'est ce que permet un crédit hypothécaire. Chez Trésovia, le bien doit être situé en France et valoir au moins 300 000 €, le besoin commence à 50 000 € et le total peut atteindre 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits. La reprise d'un prêt en cours est possible à partir de 100 000 €. Le prêt peut être amortissable jusqu'à 25 ans ou in fine jusqu'à 15 ans dès 100 000 €. Vos revenus doivent permettre de rembourser, avec une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC.
Un exemple
Hélène possède une maison estimée à 550 000 €, sur laquelle reste un prêt immobilier de 60 000 €, garanti par une hypothèque classique. Elle veut financer 100 000 € de rénovation énergétique. Son hypothèque n'étant pas rechargeable, elle ne peut pas simplement l'étendre.
Un crédit hypothécaire de 160 000 € reprend le prêt en cours et finance les travaux. Le total représente environ 29 % de la valeur de la maison. L'ancienne hypothèque est levée, une nouvelle est inscrite, et Hélène rembourse un seul crédit sur 20 ans, plus les frais d'acte, de mainlevée et de garantie.
Questions fréquentes
L'hypothèque rechargeable existe-t-elle encore ?
Oui, mais seulement pour les professionnels. Abrogée par la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, elle a été rétablie par la loi du 20 décembre 2014 pour garantir des créances professionnelles. La réforme des sûretés de l'ordonnance du 15 septembre 2021 l'a maintenue dans ce cadre.
Un particulier peut-il souscrire une hypothèque rechargeable ?
Non, pas pour des besoins personnels. Un particulier qui veut emprunter à nouveau sur son bien passe par une nouvelle hypothèque, en rang suivant, ou par un nouveau crédit qui reprend le prêt existant.
Quel est l'intérêt d'une hypothèque rechargeable ?
Éviter de constituer une nouvelle hypothèque à chaque crédit. Le rechargement permet de garantir un nouveau prêt avec l'hypothèque d'origine, dans la limite du montant inscrit, en conservant son rang et en réduisant les frais.
Comment recharge-t-on une hypothèque ?
Par une convention de rechargement conclue devant notaire avec le créancier d'origine ou un nouveau créancier, puis publiée au service de publicité foncière. La date de publication fixe l'ordre entre les créanciers bénéficiaires du rechargement.
Que deviennent les hypothèques rechargeables signées par des particuliers ?
Celles constituées avant l'abrogation restent valables comme garanties. Pour un nouveau projet, renseignez-vous auprès du notaire sur ce que permet précisément votre acte.
Trésovia propose-t-il une hypothèque rechargeable ?
Non. Le crédit hypothécaire proposé par Trésovia est garanti par une hypothèque conventionnelle classique, en premier rang ou en rang suivant, ou par la reprise d'un prêt en cours à partir de 100 000 €.
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