Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et divorce : soulte, prestation compensatoire ».
Un nouveau conjoint peut vous aider à racheter la part de votre ex de deux façons : en empruntant avec vous sans devenir propriétaire, ou en achetant lui-même une part de la maison. Le premier montage reste un partage, taxé au droit de partage réduit de 1,1 % après un divorce ; le second est une vente à un tiers, soumise aux droits de mutation d'une vente. Dans les deux cas, il faut organiser ce que chacun possède et doit en cas de nouvelle séparation. Le financement est étudié sur les revenus du couple et la valeur de la maison.
Les montages possibles
Après un divorce ou la fin d'un PACS, l'époux qui garde la maison verse une soulte à l'autre et reprend en général le prêt commun. Quand ses revenus seuls ne suffisent pas, l'arrivée d'un nouveau conjoint change la donne. Quatre montages se rencontrent :
| Montage | Qui devient propriétaire | Fiscalité de l'opération | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Le nouveau conjoint co-emprunte, vous rachetez seul la soulte | Vous seul | Droit de partage (1,1 % après un divorce ou la fin d'un PACS) | Il rembourse un bien qui ne lui appartient pas : à protéger par écrit |
| Le nouveau conjoint achète directement la part de votre ex | Vous et lui, en indivision | Droits de mutation d'une vente sur la part achetée | Plus coûteux, nouvelle indivision à organiser |
| Vous rachetez la soulte, puis lui vendez une quote-part | Vous et lui, en indivision | Droit de partage, puis droits de vente sur la quote-part cédée | Deux opérations, à prévoir dans le même calendrier |
| Un proche (parent) vous prête ou vous donne les fonds | Vous seul | Droit de partage ; donation ou prêt à déclarer | Prêt à formaliser, donation à déclarer |
Montage 1 : le nouveau conjoint emprunte avec vous
C'est le schéma le plus fréquent. Vous restez l'unique acquéreur de la part de votre ex : l'opération est un partage, et le droit de partage s'applique au taux réduit de 1,1 % sur la valeur nette partagée quand il fait suite à un divorce, une séparation de corps ou la fin d'un PACS. Votre nouveau conjoint signe le crédit comme co-emprunteur : ses revenus comptent pour la capacité de remboursement.
Le revers : il s'engage solidairement sur un prêt qui finance un bien dont il n'est pas propriétaire. En cas de séparation, il peut rester tenu de rembourser sans rien posséder. Selon votre situation, la protection passe par :
- Mariés sous la communauté : la part rachetée à l'ex reste votre bien propre (article 1408 du Code civil), mais la communauté qui a remboursé une partie du prêt aura droit à une récompense lors d'une future liquidation.
- Mariés en séparation de biens ou pacsés : une reconnaissance de dette ou une clause dans l'acte qui chiffre la contribution de chacun au remboursement.
- En concubinage : une reconnaissance de dette, idéalement notariée, faute de quoi la preuve de sa contribution sera difficile.
Montage 2 : le nouveau conjoint achète la part de votre ex
Votre ex peut vendre ses droits indivis à un tiers. L'acquéreur prend sa place dans l'indivision : vous devenez propriétaires ensemble, votre nouveau conjoint et vous. Ce n'est plus un partage mais une vente : les droits de mutation d'une vente s'appliquent sur la part cédée, ce qui coûte nettement plus que le droit de partage. Vous disposez d'un droit de préemption sur cette part (article 815-14 du Code civil), auquel vous pouvez renoncer.
Ce montage donne au nouveau conjoint une vraie propriété, mais il crée une nouvelle indivision : une convention d'indivision et un testament ou une donation au dernier vivant, selon votre statut, sont à prévoir.
Montage 3 : rachat, puis vente d'une quote-part
Vous rachetez d'abord seul la part de votre ex, au droit de partage. Vous cédez ensuite une quote-part de la maison à votre nouveau conjoint, qui la paie, ce qui réduit votre besoin de financement. Les droits de vente ne portent que sur cette quote-part. Le notaire peut organiser les deux actes à la suite, et le financement doit couvrir les deux.
Montage 4 : un tiers vous aide
Un parent peut vous prêter les fonds (prêt familial à formaliser par écrit et à déclarer au-delà de 5 000 €) ou vous les donner (don d'argent, avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant). Voir le don d'argent aux enfants et le prêt entre particuliers.
Le sort du prêt commun avec votre ex
Racheter la soulte ne libère pas votre ex du prêt immobilier en cours : il reste solidairement tenu tant que la banque n'a pas accepté sa désolidarisation. Deux voies : la banque accepte de vous laisser seul, ou à deux avec votre nouveau conjoint, sur le prêt existant ; ou le prêt est remboursé par un nouveau crédit qui finance à la fois le capital restant dû et la soulte. Voir le rachat de soulte avec un crédit en cours.
Ce que Trésovia étudie
| Critère | Condition Trésovia |
|---|---|
| Bien | En France, d'une valeur d'au moins 300 000 € |
| Montant | Au moins 50 000 € de besoin ; reprise du prêt en cours dès 100 000 € |
| Plafond | Jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits |
| Durée | Amortissable jusqu'à 25 ans ; in fine jusqu'à 15 ans dès 100 000 € |
| Revenus | Revenus du foyer emprunteur suffisants pour rembourser |
| Situation | Résidence fiscale en France (frontaliers payés en francs suisses acceptés), aucun fichage FICP ou FCC |
| Délai | 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai de réflexion de 10 jours compris |
Exemple chiffré
Sophie et son ex-mari possèdent une maison estimée à 420 000 €, avec un prêt restant dû de 120 000 €. Sophie veut la garder avec ses enfants. Elle vit désormais avec Karim, en concubinage.
- Valeur nette : 420 000 € moins 120 000 € = 300 000 €, soit une soulte de 150 000 € pour son ex.
- Besoin : reprise du prêt (120 000 €) et soulte (150 000 €), soit 270 000 €, plus le droit de partage et les frais.
- Plafond : 70 % de 420 000 €, soit 294 000 € : le montant entre dans la limite.
Les revenus de Sophie seule ne suffisent pas ; avec ceux de Karim comme co-emprunteur, le remboursement devient possible. Sophie reste seule propriétaire et l'opération reste un partage au taux réduit. Karim signe une reconnaissance de dette notariée qui chiffre sa participation aux remboursements : en cas de séparation, il pourra la faire valoir. L'ex de Sophie est libéré du prêt commun, remboursé à la signature.
Questions fréquentes
Mon nouveau conjoint peut-il racheter la part de mon ex ?
Oui, en achetant ses droits indivis. Mais c'est alors une vente, avec les droits de mutation d'une vente, et vous devenez propriétaires ensemble. Il peut aussi seulement emprunter avec vous, sans devenir propriétaire.
Le droit de partage de 1,1 % s'applique-t-il si un tiers rachète la part ?
Non. Le taux réduit de 1,1 % concerne le partage entre ex-époux ou ex-partenaires de PACS. Une cession de droits à un tiers est une vente.
Mon nouveau conjoint peut-il être co-emprunteur sans être propriétaire ?
Oui, c'est fréquent. Il s'engage solidairement sur le prêt : une reconnaissance de dette ou une clause écrite doit chiffrer sa contribution pour le protéger en cas de séparation.
Si je suis remariée, la maison devient-elle commune ?
Non. La part rachetée à l'ex reste un bien propre (article 1408 du Code civil), mais la communauté a droit à une récompense pour les remboursements qu'elle a financés.
Mon ex reste-t-il tenu du prêt après le rachat de soulte ?
Oui, tant que la banque n'a pas accepté sa désolidarisation ou que le prêt n'a pas été remboursé par un nouveau crédit.
Un parent peut-il financer la soulte ?
Oui, par un don d'argent, avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, ou par un prêt familial écrit, à déclarer au-delà de 5 000 €.
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