Créancier hypothécaire : droits, rang et créance garantie

Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».

Le créancier hypothécaire est la personne à qui une dette est due et qui bénéficie d'une hypothèque sur un bien immobilier de son débiteur ou d'un tiers. La créance hypothécaire est cette dette garantie. L'hypothèque donne au créancier deux droits : être payé avant les autres sur le prix du bien (droit de préférence) et pouvoir saisir le bien même s'il a été vendu (droit de suite). Il peut s'agir d'une banque, mais aussi du Trésor public ou d'un créancier qui a obtenu un jugement.

Créancier hypothécaire et créance hypothécaire : les définitions

Une créance est un droit d'exiger une somme d'argent. Elle devient hypothécaire lorsqu'une hypothèque la garantit. Le créancier hypothécaire n'est pas propriétaire du bien et n'en a pas l'usage : il dispose d'un droit réel accessoire, qui ne vit qu'aussi longtemps que la créance. Quand la dette est remboursée, l'hypothèque perd sa raison d'être, puis disparaît par mainlevée ou à l'échéance de l'inscription.

Le créancier qui n'a pas de garantie est dit chirographaire : il ne peut compter que sur le patrimoine général du débiteur, à égalité avec les autres créanciers ordinaires. Pour le principe de la garantie elle-même, voir notre page garantie hypothécaire.

Qui peut être créancier hypothécaire ?

Les hypothèques prises sans l'accord du propriétaire sont expliquées dans hypothèque judiciaire et légale.

Les droits du créancier hypothécaire

Le droit de préférence

Lorsque le bien est vendu, le prix est réparti selon un ordre strict. Le créancier hypothécaire passe avant les créanciers chirographaires. Entre créanciers hypothécaires, le premier inscrit est payé le premier : c'est le rang. Certains créanciers bénéficient de privilèges qui passent devant, comme les frais de justice engagés pour la vente. Le mécanisme du rang est détaillé dans rang d'hypothèque et deuxième rang.

Le droit de suite

L'hypothèque reste attachée au bien, quel qu'en soit le propriétaire. Si le débiteur vend sans rembourser, le créancier peut poursuivre le bien chez l'acquéreur. En pratique, cela n'arrive presque jamais : le notaire consulte l'état hypothécaire avant la vente et rembourse les créanciers inscrits sur le prix. Voir état hypothécaire.

Le droit de faire saisir et vendre le bien

En cas d'impayé, le créancier muni d'un titre exécutoire, comme un acte notarié de prêt, peut engager une saisie immobilière : commandement de payer valant saisie, audience d'orientation devant le juge de l'exécution, puis vente amiable autorisée ou vente aux enchères. Les étapes et les délais figurent dans saisie immobilière : les étapes et commandement de payer.

L'attribution du bien

Le créancier peut aussi demander au juge que le bien lui soit attribué en paiement, ou avoir prévu dans l'acte qu'il en deviendrait propriétaire en cas d'impayé (pacte commissoire). Ces deux voies sont exclues lorsque le bien est la résidence principale du débiteur. Dans tous les cas, la valeur est fixée par expert, et si elle dépasse la dette, la différence revient au débiteur.

Ce que le créancier hypothécaire ne peut pas faire

• Occuper ou louer le bien : le propriétaire en garde l'usage complet.
• S'opposer à une vente : il est payé sur le prix, ce qui le protège.
• Se payer au-delà de ce qui lui est dû : le surplus du prix revient au propriétaire ou aux créanciers suivants.
• Garder l'inscription après paiement : une fois la dette éteinte, il doit consentir à la mainlevée. S'il refuse, le juge peut l'ordonner.

La créance hypothécaire dans les grandes situations de vie

Vente du bien

Le notaire demande à chaque créancier inscrit un décompte, le règle sur le prix et obtient la mainlevée. Le vendeur reçoit le solde. Si le prix ne couvre pas toutes les dettes inscrites, la vente ne peut se faire qu'avec l'accord des créanciers. Voir maison hypothéquée : vente et conséquences.

Décès du propriétaire

La créance hypothécaire n'est pas effacée par le décès. Elle grève la succession, et l'hypothèque continue de garantir le créancier. Les héritiers peuvent rembourser, vendre ou refinancer : voir hériter d'une maison hypothéquée.

Surendettement et procédures collectives

Dans une procédure de surendettement ou une liquidation, le créancier hypothécaire conserve sa garantie, mais il doit déclarer sa créance et respecter les délais et suspensions imposés par la procédure.

Cession de la créance

Une créance peut être cédée, par exemple par une banque à un organisme de recouvrement. L'hypothèque, accessoire de la créance, suit alors le nouveau créancier.

Rembourser un créancier hypothécaire grâce à un crédit hypothécaire

Beaucoup de propriétaires découvrent une hypothèque judiciaire ou légale lorsqu'une dette fiscale, une dette envers un ex-associé ou une condamnation n'a pas été réglée. Tant que l'inscription demeure, le créancier peut engager une saisie, et le bien est difficile à vendre ou à refinancer.

Un crédit hypothécaire peut permettre de solder cette créance : le nouveau prêt rembourse le créancier lors de l'acte, l'ancienne inscription est levée, et une seule hypothèque subsiste, au profit du nouveau prêteur. Chez Trésovia, cette solution est étudiée lorsque :

• le bien est en France et vaut au moins 300 000 € ;
• le besoin atteint au moins 50 000 € ;
• le total des dettes garanties reste dans la limite de 70 % de la valeur du bien ;
• les revenus permettent de rembourser la nouvelle mensualité, avec une résidence fiscale en France ;
• aucun emprunteur n'est inscrit au FICP ou au FCC, ni n'a déposé de dossier de surendettement.

Un exemple concret

Sophie, dirigeante d'une petite société, possède un appartement à Lyon estimé 520 000 €. À la suite d'un redressement, le Trésor public a inscrit une hypothèque légale pour une dette de 95 000 €. Un ancien associé, qui a obtenu un jugement, a inscrit une hypothèque judiciaire pour 60 000 €. Il n'y a pas d'autre crédit sur le bien.

Le besoin total est de 155 000 €, soit environ 30 % de la valeur, sous la limite de 70 %. Sophie obtient un prêt amortissable sur 15 ans, plus les frais. Le jour de l'acte, le notaire paie directement les deux créanciers, fait radier leurs inscriptions et inscrit la nouvelle hypothèque. Sophie n'a plus qu'un seul créancier et une mensualité compatible avec ses revenus.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un créancier hypothécaire ?

C'est un créancier dont la créance est garantie par une hypothèque sur un bien immobilier. Il peut faire vendre ce bien en cas d'impayé et être payé avant les créanciers ordinaires.

Quelle différence entre créancier hypothécaire et créancier chirographaire ?

Le créancier chirographaire n'a aucune garantie particulière et partage le patrimoine du débiteur avec les autres. Le créancier hypothécaire est payé en priorité sur le prix du bien hypothéqué.

Le créancier hypothécaire peut-il s'opposer à la vente ?

Il ne peut pas interdire la vente, mais il est remboursé sur le prix avant le vendeur. Si le prix ne suffit pas à couvrir les dettes inscrites, son accord devient nécessaire pour lever l'hypothèque.

Comment savoir qui sont les créanciers hypothécaires d'un bien ?

En demandant un état hypothécaire au service de la publicité foncière. Il liste les inscriptions, leurs bénéficiaires et les montants garantis.

Que devient la créance hypothécaire au décès du débiteur ?

Elle n'est pas effacée. Elle est due par la succession et reste garantie par l'hypothèque sur le bien, sauf prise en charge par une assurance emprunteur.

Un créancier hypothécaire peut-il devenir propriétaire du bien ?

Oui, par attribution judiciaire ou pacte commissoire, sauf si le bien est la résidence principale du débiteur. La valeur est alors fixée par expert.

Peut-on rembourser un créancier hypothécaire par un nouveau prêt ?

Oui. Un crédit hypothécaire peut solder la créance lors de l'acte notarié, avec levée de l'ancienne inscription, si le bien et les revenus le permettent.

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