Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».
Peut hypothéquer une maison celui qui a le pouvoir d'en disposer, c'est-à-dire de la vendre : le propriétaire seul, ou tous les propriétaires ensemble. Selon la situation, d'autres accords sont indispensables : celui du conjoint pour le logement de la famille ou un bien commun, de tous les indivisaires, de l'assemblée des associés d'une SCI, ou du juge pour une personne protégée. L'hypothèque de la maison d'autrui est nulle, sauf si ce tiers consent lui-même à engager son bien.
La règle de base : avoir le pouvoir de disposer du bien
L'hypothèque conventionnelle est un acte grave : si la dette n'est pas payée, le bien peut être vendu. La loi la traite donc comme un acte de disposition, au même titre qu'une vente. Il en découle trois conditions :
- être titulaire du droit que l'on hypothèque : pleine propriété, usufruit ou nue-propriété ;
- avoir la capacité juridique de disposer de ce droit, ou être valablement représenté ;
- signer devant notaire : l'hypothèque conventionnelle exige un acte authentique, puis une inscription au service de la publicité foncière (voir inscription hypothécaire).
Un locataire, un occupant à titre gratuit ou un acquéreur qui n'a signé qu'un compromis ne peuvent donc pas hypothéquer la maison. L'acquéreur peut en revanche consentir une hypothèque dans l'acte de vente lui-même, au moment où il devient propriétaire, pour garantir son prêt d'achat.
Qui peut hypothéquer, et avec quel accord : le tableau
| Situation du bien | Qui signe l'hypothèque | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Bien propre d'une personne seule | Le propriétaire | Aucun accord extérieur, sauf logement familial |
| Logement de la famille d'un couple marié | Le propriétaire et son conjoint | Accord du conjoint même si le bien est propre à l'autre |
| Bien commun (communauté) | Les deux époux | Un époux seul ne peut pas hypothéquer un immeuble commun |
| Indivision (succession, achat à deux, PACS) | Tous les indivisaires | L'unanimité est requise pour hypothéquer tout le bien |
| Bien démembré | Usufruitier et nu-propriétaire pour la pleine propriété | Chacun peut hypothéquer son seul droit, mais les prêteurs l'acceptent rarement |
| Bien détenu par une SCI | Le gérant | Pouvoir prévu par les statuts ou décision des associés |
| Propriétaire sous tutelle | Le tuteur | Autorisation du juge des contentieux de la protection ou du conseil de famille |
| Propriétaire sous curatelle | Le majeur, assisté de son curateur | La signature du curateur est nécessaire |
| Bien d'un tiers (parent, société) | Le tiers propriétaire | C'est une caution hypothécaire, limitée au bien engagé |
Couple marié, pacsé ou en concubinage
Le logement de la famille
Le Code civil protège le logement de la famille : un époux ne peut pas, sans l'accord de l'autre, disposer des droits qui assurent ce logement, même si la maison lui appartient en propre. L'hypothèque entre dans cette règle. Sans le consentement du conjoint, l'acte peut être annulé à sa demande. Le détail figure dans notre page hypothéquer le logement familial : l'accord du conjoint.
Les biens communs
Sous le régime de la communauté, les époux ne peuvent pas, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles communs. Les deux signatures sont donc nécessaires, qu'il s'agisse ou non de la résidence principale. Pour mesurer les conséquences sur les dettes du couple, voir crédit et dette en communauté de biens.
Partenaires de PACS et concubins
Un bien acheté à deux par des partenaires de PACS ou des concubins est en principe en indivision : tous les propriétaires doivent signer. Si la maison appartient à un seul d'entre eux, il peut l'hypothéquer seul, la protection du logement familial propre au mariage ne s'appliquant pas de la même manière. Voir aussi concubins en union libre et crédit hypothécaire.
Maison en indivision : l'unanimité
Hypothéquer un bien indivis est un acte de disposition qui exige le consentement de tous les indivisaires. Un indivisaire peut en théorie hypothéquer sa seule quote-part, mais le sort de cette hypothèque dépend du partage futur : si le bien est attribué à un autre, la garantie tombe. Les prêteurs refusent donc presque toujours cette formule. En pratique, deux voies existent :
- tous les indivisaires signent l'hypothèque sur la totalité du bien ;
- un indivisaire rachète les parts des autres grâce à un financement garanti par le bien, ce qui met fin à l'indivision. Nous l'expliquons dans rachat de parts en indivision et sortir de l'indivision successorale.
Usufruit et nue-propriété
L'usufruit et la nue-propriété d'un immeuble peuvent chacun être hypothéqués séparément. Mais une hypothèque sur l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier, et une hypothèque sur la nue-propriété porte sur un droit dont le titulaire n'a pas la jouissance. Pour garantir un prêt, les prêteurs demandent le plus souvent que l'usufruitier et le nu-propriétaire hypothèquent ensemble la pleine propriété. Le sujet est développé dans hypothéquer un bien en usufruit ou en nue-propriété.
SCI, société et entrepreneur
Le bien d'une SCI appartient à la société, pas aux associés. C'est donc le gérant qui signe, à condition que les statuts l'y autorisent ou qu'une décision des associés le prévoie. Le notaire vérifie ce pouvoir avant l'acte. Lorsque l'hypothèque garantit la dette d'un associé ou d'une autre société, elle doit aussi rester conforme à l'objet social. Plus de détails dans crédit hypothécaire et SCI.
Une entreprise en procédure collective ne peut plus librement hypothéquer ses biens : l'autorisation du juge-commissaire est nécessaire pendant la période d'observation.
Personne âgée ou protégée
Une personne sous tutelle ne signe pas elle-même : le tuteur agit, avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille. Sous curatelle, le majeur signe avec l'assistance de son curateur. Sous mandat de protection future notarié, le mandataire peut agir dans les limites du mandat, sauf actes de disposition à titre gratuit. Ces situations sont fréquentes lorsqu'il faut financer l'hébergement d'un parent : voir crédit et protection des personnes âgées.
Hypothéquer la maison d'un proche pour sa propre dette
Hypothéquer la maison d'autrui sans son accord est impossible. Mais un parent ou un proche peut décider d'engager sa propre maison pour garantir votre emprunt. On parle de caution hypothécaire : le proche risque son bien, mais ni ses revenus ni le reste de son patrimoine.
Ce que vérifie un prêteur avant d'accepter
Au-delà du droit, le prêteur contrôle la faisabilité. Chez Trésovia, un dossier est étudiable lorsque :
- le bien est situé en France et vaut au moins 300 000 € ;
- le besoin est d'au moins 50 000 € (au moins 300 000 € pour un achat) ;
- le montant reste dans la limite de 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
- les revenus permettent de rembourser, la résidence fiscale est en France (frontaliers payés en francs suisses acceptés) ;
- aucun emprunteur n'est inscrit au FICP ou au FCC.
Tous les propriétaires et toutes les personnes dont l'accord est requis signent l'acte chez le notaire. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai de réflexion de 10 jours compris.
Un exemple concret
Marc et sa sœur Hélène ont hérité de la maison familiale, estimée 480 000 €, en indivision à parts égales. Marc veut garder la maison. Hélène accepte de lui céder sa moitié pour 240 000 €. Marc ne peut pas hypothéquer seul la maison indivise avant le rachat, mais l'opération se fait en un seul acte notarié : Marc rachète la part d'Hélène et consent, au même moment, une hypothèque sur la totalité du bien dont il devient seul propriétaire.
Le besoin de 240 000 € représente 50 % de la valeur, sous la limite de 70 %. Marc, marié sous le régime de la communauté, fait intervenir son épouse à l'acte, car la maison deviendra le logement de la famille. Le prêt est amortissable sur 20 ans, plus les frais de garantie et de notaire.
Questions fréquentes
Qui peut hypothéquer une maison ?
Le ou les propriétaires qui ont le pouvoir de la vendre. Selon les cas, l'accord du conjoint, de tous les indivisaires, des associés d'une SCI ou du juge est également nécessaire.
Peut-on hypothéquer une maison sans l'accord de son conjoint ?
Non s'il s'agit du logement de la famille ou d'un bien commun : la signature des deux époux est requise. Pour un bien propre qui n'est pas le logement familial, le propriétaire peut agir seul.
Un indivisaire peut-il hypothéquer sa part ?
En théorie oui, mais l'hypothèque dépend du partage et peut disparaître si le bien revient à un autre. Les prêteurs exigent presque toujours l'accord de tous les indivisaires.
Peut-on hypothéquer une maison dont on a l'usufruit ?
L'usufruit peut être hypothéqué, mais la garantie s'éteint au décès de l'usufruitier. Les prêteurs demandent en général l'intervention conjointe de l'usufruitier et du nu-propriétaire.
Peut-on hypothéquer la maison de ses parents ?
Seuls vos parents peuvent le décider. Ils peuvent consentir une caution hypothécaire, qui engage leur maison pour votre dette, sans engager leurs revenus.
Peut-on hypothéquer une maison qui a encore un crédit ?
Oui, en hypothèque de rang suivant, ou en remboursant le crédit existant avec le nouveau financement. Chez Trésovia, le montant total reste limité à 70 % de la valeur, crédits en cours déduits.
Faut-il un notaire pour hypothéquer une maison ?
Oui. L'hypothèque conventionnelle est constituée par acte notarié, puis inscrite au service de la publicité foncière.
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